從北京地鐵10號線的安貞門站出來，步行8分鐘，就可以看見一座公寓，門口的牌匾上寫著“樂乎公寓”四個大字，門面不大，但進門后，身穿灰色西裝的管家會熱情的上前打招呼，并端上一杯熱茶。
這是知名租賃運營機構樂乎公寓11月新開的一家門店，200套房源在短時間內就已滿租。這家門店的特別之處在于地段，北三環(huán)，奧體中心，而且周邊有地鐵、商場、寫字樓、餐飲，有過北京租房經驗的人可以立刻感受到，這個地方住起來十分方便。
眾所周知，北京是一個寸土寸金的地方，在核心地段批量增加租賃房源是很少見的事情，不過，這種情況正在得到改善，隨著租賃行業(yè)迎來政策性紅利，核心地段的租賃房源顯著增加。
租賃行業(yè)正在迎來歷史性機遇，這一點，樂乎公寓集團創(chuàng)始人CEO羅意深有體會，下半年以來，樂乎運營的房源數(shù)量加速增長，預計到2021年低，樂乎運營的公寓數(shù)量預計將突破7萬間。
核心地段的租賃房源供給顯著增加
6月新拓2316間房，8月簽約突破2100間，11月開業(yè)4個門店，下半年以來，樂乎的房源規(guī)模正在加快增長。
對此，羅意表示，2020年疫情導致行業(yè)投資量不大，今年年初，租賃市場整體向好，社會投資開始涌進租賃行業(yè)，所以房源數(shù)量增加，不過，今年簽約整體呈現(xiàn)出不平衡的特點。
值得關注的是，這一輪房源增長，呈現(xiàn)出前所未有的新變化，羅意認為，跟往年相比，今年房源增長非常有質量，這主要體現(xiàn)在三個方面，一是合規(guī)性強，二是資產方與運營方直接對接，三是很多項目來自于核心地段，資產質量更好。
“往年，我們很難想象在亞運村核心區(qū)這樣的地方能落項目，但今年這種現(xiàn)象很普遍?！绷_意表示，今年樂乎在金融街(000402,股吧)、建國門、延靜里、建外SOHO都有項目，有些已經入市招租，有些處于裝修階段，預計稍后會入市。
在核心區(qū)域釋放租賃房源，對于北京的租房人群來講，無疑非常利好，也從側面說明，租賃行業(yè)的發(fā)展越來越規(guī)范和成熟。
變化后背離不開政策的推動，羅意表示，隨著租賃政策越來越具備實操性，更多機遇也逐漸釋放，從樂乎拓展的房源類型看，大部分是保障性租賃房源。
截至目前，樂乎參與過城中村改造工程、棚戶區(qū)改造項目、“職住平衡”項目及地方人才工程項目。今年9月，樂乎中標了北京大興區(qū)三間房項目，該項目主要面向基層工作者和藍領人群，預計2021年底分批投入使用。
政策之外，社會對租賃運營價值的認知也不斷提高，羅意表示，從房地產增量到存量的轉換過程中，人們開始真正關注資產的運營價值，很多資方想要借住專業(yè)運營機構的力量來提升資產價值。
租賃運營價值凸顯
質量和品牌，這是羅意在總結2021年時強調的兩個關鍵詞。
雖然行業(yè)有很多機會，但在羅意看來，品質比數(shù)量更重要，樂乎更強調單個項目的盈利能力。
這種認知來自于他在實際工作中的體會，去年疫情以來，辦公和商業(yè)等資產的坪效表現(xiàn)差強人意，反而長租在疫情期間表現(xiàn)出一種非常強勁的穿越周期的能力，在各種政策不斷出臺的背景下，人們對長租的布局更有信心。
而隨著各類資產增多，業(yè)內逐漸認識到長租機構的運營價值，這主要體現(xiàn)在兩點，一是通過運營實現(xiàn)利潤增長，但更重要的是第二點，即通過運營來實現(xiàn)資產價值的提升，這是衡量運營能力的更高標準。
“接下來的一兩年里，把單一項目做透，從能力上建立起競爭壁壘?！边@是樂乎接下來的方向，不過，羅意也坦誠，這是個比較艱難的過程，會很痛苦，但這是向上走的必經過程。
“這是一種比較抽象的能力，對企業(yè)組織自身而言，是一種向產業(yè)鏈上游走的能力，對應的是議價能力的提升和話語權的上升，我們要在能力逐步完善的過程中做更好的案例，有更強的溢價能力?！?/STRONG>
為了實現(xiàn)上述目標，樂乎進行了品牌梳理，即把項目劃分到不同的品牌下面，同時，在新項目的打造方面，進行了更嚴格的要求。用羅意的話來說，樂乎今年主要工作就是圍繞品牌引領和“質在量先”來展開。
“可能在接下來相當長的時間內，我們都會沿著既定的道路進行有質量的增長?！绷_意表示，經過五六年的快速發(fā)展，包括也遇到了外部經濟的挑戰(zhàn)，租賃行業(yè)到了一個節(jié)點，梳理好過去的積累，為下階段做更長期的布局。
截止目前，樂乎已擁有眾多公寓品牌，包括服務于集中式白領公寓的樂乎公寓和樂乎青年社區(qū)，企業(yè)服務公寓樂乎起程，分散式公寓樂乎大家，據羅意透露，樂乎還會相繼推出高端公寓品牌芷岸和懷庭。據悉，懷庭按五星公寓的標準進行打造，服務對象主要是中高端塔尖人群的居住需求。
未來增長的方向
今年，租賃行業(yè)出臺了很多政策，通過土地、金融、財稅政策支持，提升保障性租賃住房的開發(fā)速度。根據住建部披露的數(shù)據，2021年1-9月，全國已開工保障性租賃住房72萬套，占全年計劃的76.9%。
“對于所有從業(yè)者來講都是一個歷史性的一個機遇?！绷_意認為，這種機遇主要表現(xiàn)在兩個方面，一是各地政府規(guī)劃了保障性租賃住房的供應計劃，二是各類存量資產獲準進入租賃領域，前者偏向民生，后者偏向市場化。
對于參與機會，羅意認為，隨著各地的政策越來越細化，租賃機構的參與機會越來越多。
在他看來，存量房源的確有巨大空間，尤其對一些核心地段的資產，因為地段比較稀缺，資產價格較高，需要較高的運營能力，不過，保障性租賃住房會有更大的業(yè)務機會。
“接下來我們絕大部分要去參與保障性租賃住房，根據政府規(guī)劃，每個城市在十四五期間都有幾十萬的房源供給量?！绷_意表示，這也契合了共同富裕的精神，租賃作為民生行業(yè)，我們會在基本的商業(yè)邏輯下盡可能的參與其中。
對于2022年，羅意認為，首先是保持有質量的增長，也在考慮下一輪融資的可能性，但更重要的是做品牌深耕，各個品牌線實現(xiàn)有序增長。
此外，羅意希望樂乎在兩個業(yè)務上實現(xiàn)大的突破，一是資管線，樂乎在運營方面已經足夠專業(yè)，接下來希望能建立起商業(yè)模型，從前期定位到利潤預期，建立一套對資產管理的盈利模型，服務于資產方。
二是摸索出和地方平臺批量化發(fā)展保障性租賃住房的路徑，基于樂乎已經和多個政府合作的各類租賃住房的經驗，尋找業(yè)務批量增長的可能。
