受多方釋放的利好消息影響，近日地產(chǎn)股持續(xù)走強，12月21日早間，逾20支地產(chǎn)股站上漲停板，藍光發(fā)展(600466)、渝開發(fā)(000514)更是連續(xù)五日漲停。
回首2021年，地產(chǎn)板塊上演過山車行情。自年初地產(chǎn)巨頭暴雷，此后房地產(chǎn)行業(yè)債券違約主體逐漸向中大型房企延伸，涉及房企數(shù)量迅速攀升。出于對地產(chǎn)調(diào)控政策、房企信用風險的擔憂，穆迪、惠譽和標普累計下調(diào)房企評級超過百次，為歷年最高。
地產(chǎn)信用風波一石激起千層浪，事件由點及面，迅速擴散引發(fā)市場恐慌情緒蔓延，地產(chǎn)板塊陷入持續(xù)低迷。
信用崩塌為何來勢洶洶？地產(chǎn)股又為何在此時強勢反彈？興業(yè)證券(601377)固定收益業(yè)務(wù)總部創(chuàng)新發(fā)展部負責人劉晨曦告訴和訊房產(chǎn)，國內(nèi)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級背景下，房地產(chǎn)行業(yè)要經(jīng)歷轉(zhuǎn)換期，盡管企業(yè)遭遇信用危機，但并不代表資本市場對地產(chǎn)行業(yè)存在偏見，房地產(chǎn)行業(yè)的當務(wù)之急是探索如何適應(yīng)新階段新時代的新要求，如何實現(xiàn)平穩(wěn)高質(zhì)量的發(fā)展。
資本信心仍在
房地產(chǎn)經(jīng)過二十多年的粗放式發(fā)展，從1.0時代的囤地囤貨模式，到2.0時代的高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式，行業(yè)發(fā)展至今，土地紅利、人口紅利、金融政策紅利等能帶來行業(yè)快速發(fā)展的因素正在減弱。
回顧行業(yè)過往，劉晨曦認為，過去基于我國經(jīng)濟整體發(fā)展水平不斷提高，基建需求不斷擴大，作為提升國民生活質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)高速擴張高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式有其存在的必然性。
但也必須認識到行業(yè)快速發(fā)展過程中相伴而生的一些問題，劉晨曦分析稱，在過去，房企融資成本雖然較高，但能夠通過快速周轉(zhuǎn)實現(xiàn)收益端的平衡，因此，過去5年，地產(chǎn)已經(jīng)演變成金融屬性比較強的產(chǎn)業(yè)，大量資金進入到地產(chǎn)行業(yè)，一定程度上造成了行業(yè)的不穩(wěn)定性。
“房地產(chǎn)在快速擴張過程中其實是有一些泡沫產(chǎn)生的”，但新的時代要求下，劉晨曦認為，房地產(chǎn)行業(yè)面臨新的歷史任務(wù)，“將更多地承擔起社會保障的功能，有序進行市場化發(fā)展。所以在這個階段，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展狀態(tài)的調(diào)整是可接受的，房地產(chǎn)在這個階段面臨一定的出清?！?/strong>
基于此，結(jié)合近期監(jiān)管層面釋放的信號，他表示，資本市場對地產(chǎn)板塊還是不存在偏見的，行業(yè)的有效調(diào)控是被接受和認可的?！芭f的模式需要根據(jù)發(fā)展階段進行相應(yīng)的調(diào)整，新的方式和邏輯是會被市場慢慢接受和認可的?！?/p>
破解信用重塑
久旱逢甘霖。近期，飽受資金之渴的房企迎來融資開閘，監(jiān)管層面暖風頻吹，年關(guān)將至，房地產(chǎn)行業(yè)的融資局面愈發(fā)熱火朝天，只是，并非所有的房企都能得到“活水”的灌溉，盡管融資適度放寬，但更多地傾向于國企央企及大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)。
相較之下，民營房企的發(fā)展則更為艱難，不少民企仍處在違約的邊緣，面臨評級下調(diào)的困境。但在劉晨曦看來，金融機構(gòu)的職責是替投資者控制投資風險，并為投資者帶來收益，評級的調(diào)整是資本市場基于對企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀及償付能力作出的獨立評級判斷，無須過分指摘。
但金融機構(gòu)也要考慮如何解決投資者的投資需求和企業(yè)的融資需求之間的鏈接問題，劉晨曦認為，可以從以下幾個方面入手：
一方面，在傳統(tǒng)的負債融資結(jié)構(gòu)下，需要體現(xiàn)出企業(yè)充足的兌付承諾及資產(chǎn)質(zhì)量?！皞鹘y(tǒng)的負債融資中，充足的信用支持是投資者最認可的邏輯之一。”
另一方面，則在于底層資產(chǎn)或者增信手段的選擇。“比如在融資過程中，企業(yè)能不能拿出一些充足的優(yōu)質(zhì)抵質(zhì)押物，或優(yōu)質(zhì)供應(yīng)鏈上的應(yīng)收賬款，對融資進行增信，這是比較重要的一環(huán)，企業(yè)表現(xiàn)出來足夠的償付能力及增信質(zhì)量，這是一個信用修復(fù)的過程?！?/p>
此外，未來要進行多元化的融資，特別是權(quán)益融資。“目前國內(nèi)公募REITs還沒有向房地產(chǎn)市場打開，樂觀預(yù)計未來3—5年應(yīng)該會有所突破，在這一點上，我們可以有相對合理的預(yù)期，如何讓優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)通過REITs完成權(quán)益融資，這些都是值得考慮和關(guān)注的方向，這也是企業(yè)報表從重的負債報表，向一個輕的權(quán)益報表進行發(fā)展和轉(zhuǎn)換，把整體的地產(chǎn)的核心能力從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)去轉(zhuǎn)移，這可能是比較關(guān)鍵的?！?/strong>
劉晨曦補充到，目前國內(nèi)房企權(quán)益融資的主要障礙不在于通道是否通暢，核心的問題在于地產(chǎn)行業(yè)需要根據(jù)發(fā)展階段更新經(jīng)營邏輯，提升運營效率。
除借助融資實現(xiàn)輸血之外，提高造血能力亦是當務(wù)之急。對此，劉晨曦認為，房企要轉(zhuǎn)變以同質(zhì)化的模式，擴張性的戰(zhàn)略發(fā)展的思路，需要找到更精準的定位，在產(chǎn)品打造上下功夫，更為重要的是，采取精細化的管理模式，利用自己的經(jīng)濟效率優(yōu)勢，產(chǎn)品優(yōu)勢及服務(wù)優(yōu)勢構(gòu)筑起企業(yè)發(fā)展的護城河。
過去，行業(yè)狂飆突進的時代，不少房企走上多元發(fā)展之路，但在行業(yè)面臨危機之際，越來越多的聲音認為，多元業(yè)務(wù)對地產(chǎn)主業(yè)形成拖累。面對房地產(chǎn)行業(yè)究竟應(yīng)該多點開花還是回歸主業(yè)的爭論，劉晨曦表達了他的看法。
“以前地產(chǎn)商通過經(jīng)濟周期內(nèi)快速擴張周轉(zhuǎn)獲得利潤空間，如今則要考慮在房價相對平穩(wěn)的狀態(tài)下，如何充分發(fā)掘利潤空間，實際上，可以通過更精細化的管理帶來效率提升來實現(xiàn)，這是房企轉(zhuǎn)型的重要方向之一?！?/p>
“不一定要分散資金去做不同的事情，因為地產(chǎn)也有自己的行業(yè)空間和規(guī)律，以既有的優(yōu)勢和管理能力精細化發(fā)展，機會還是會有的。地產(chǎn)行業(yè)會一直存在，只不過展業(yè)的方式和盈利邏輯在不斷提升?！眲⒊筷厝缡钦f。
金融機構(gòu)轉(zhuǎn)型路徑
無疑，曾在資本市場一枝獨秀的地產(chǎn)板塊正在跌下神壇，紛至沓來的評級下調(diào)似乎也在反復(fù)向投資者印證著那句箴言——投資有風險，入市需謹慎。
“這說明在投資環(huán)節(jié)中，投資者需要更加客觀、理性和謹慎，金融服務(wù)機構(gòu)也在這個過程中有了新的認知和經(jīng)驗的積累?！眲⒊筷乇硎?，在現(xiàn)階段，金融行業(yè)更加清晰自己的定位，朝著服務(wù)實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的目標努力。
而對于投資者來說，下一階段更為重要的是在投資配置端做好風險識別，根據(jù)自己的風險接受能力，選擇不同風險屬性的專業(yè)金融機構(gòu)的投資服務(wù)作為支持。“未來3—5年內(nèi)，這將成為資產(chǎn)配置的重要途徑，因此，投資者要積極轉(zhuǎn)變投資習慣，讓專業(yè)的人做專業(yè)的事?！眲⒊筷卣f。
