克而瑞數(shù)據顯示，2021年上半年全市二手房市場累計成交180387套，總成交金額為6057億元，套均總價336萬元/套，成交均價40793元/平，同比增加61%。從單月來看，1月成交4.85萬套，成為上半年最高點;2月、3月延續(xù)活躍態(tài)勢，4月、5月成交有所回落，6月成交集中在外郊環(huán)間，較上月上升0.8%，小幅回調走出一波翹尾行情。

外環(huán)外同比增長70%

美凱龍愛家負責人董媛璞表示，縱觀上半年數(shù)據，從二手房成交量來看，1月份成交4.85萬套、3月份成交4.3萬套、4月份跌到2.6萬套、5月份小幅上漲到2.8萬套，在1月份達到5年來新高之后，呈現(xiàn)逐步的下降趨勢，到5月份已經趨于穩(wěn)定。6月成交主要集中在外郊環(huán)間，占比達40.1%，較上月上升0.8個百分點;與此相對，內環(huán)以內二手住房成交占比持續(xù)回落0.5個百分點。

從各環(huán)線成交量分析，外環(huán)外同比增長70%左右，外環(huán)內同比增長50%左右。從均價同比來看，亦呈現(xiàn)明顯的結構化特征，外環(huán)以內同比增速明顯高于外環(huán)以外，特別是郊環(huán)以外的價格幾無增長，同比持平。

從成交金額來看，總價在300萬以下的房屋成交占比從1月份的27%提升到了35%，而外環(huán)、郊環(huán)成交占比從1月份的36.5%上升到44.7%?？們r越低，趨于外環(huán)遠郊的房源越多，所針對的購房需求彈性也越大，一定程度上滿足了那些具有“上車”的剛需買家，而針對環(huán)線內、優(yōu)質片區(qū)的買家來說，市場供應對于改善型自住需求來說仍略顯不足。

回顧上半年二手房市場，美凱龍愛家負責人董媛璞表示，和新房市場供需兩旺持續(xù)火熱的成交態(tài)勢有所不同，二手房成交逐步變緩，買家觀望情緒變濃，加之銀行放貸放緩，二手市場成交周期變長。

五個新城成香餑餑

從上半年二手房成交板塊來看，1-6月全市二手房銷量前五位最高板塊依次為：奉賢南橋新城累計成交4997套，浦東周康板塊累計成交3994套，浦東惠南板塊累計成交3973套，嘉定主城區(qū)累計成交3783套，浦東三林板塊累計成交47445套。

據美凱龍愛家負責人董媛璞介紹，從具體成交區(qū)域看，嘉定、松江、青浦、奉賢、南匯五個新城成為上半年二手市場中的香餑餑，伴隨這些區(qū)域交通網絡成熟，眾多優(yōu)質配套設施逐步落定，未來將會建設成為長三角城市群中具有輻射帶動作用的綜合性節(jié)點城市。

而從6月份各區(qū)二手房成交套數(shù)的面積段來看，6月50平方米以內房源成交占比下降，環(huán)比跌幅約0.6%;50-70平方米面積段成交占比略有回落，環(huán)比跌幅約0.4%;其中，二手住房成交量仍相對集中仍在50-90平方米這個面積段，合計占比超五成。值得質注意的是，90-120平方米面積段成交占比上升，環(huán)比上漲約0.4%。美凱龍愛家負責人董媛璞表示，隨著“三孩”政策出臺，未來買家購房面積將發(fā)生變化，隨著一家四口/一家五口的陸續(xù)增多，置換類的購房需求或將增加。

二手房源價格核驗開啟

7月9日起，上海在已實施的房源掛牌核驗基礎上，增加價格信息的核驗，進一步規(guī)范二手房市場秩序。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對此表示：此次政策說明上海逐步開啟二手房指導價政策，進一步說明當前全國二手房政策收緊的導向。

嚴躍進認為，今年上半年上海撤銷了一些不合規(guī)的房源，主要是信息不全、沒有建立二維碼標識的房源。而此次在原有基礎上，強調要進行價格核驗。這也說明，二手房的管控更加趨于全面，既包括房源信息的管控，也包括房源價格的管控。雖然此次管控的細節(jié)沒有透露，但從新聞中也可以看出，其強調要以市場真實價格為依據進行核驗。所以預計后續(xù)一些價格虛高，明顯高于市場真實價格或正常價格的房源，將沒有發(fā)布的機會。這也就限制了各類虛高炒作房源、隨意漲價的行為，擠壓了虛高房源的“水分”，后續(xù)二手市場或將呈現(xiàn)下探態(tài)勢。（孫鑫吳帆容）