房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)富標(biāo)簽似乎正在慢慢褪色。
無(wú)論消失于胡潤(rùn)百富榜前十的地產(chǎn)大佬，還是萬(wàn)科郁亮所說(shuō)的房地產(chǎn)底層邏輯完全顛覆，要開(kāi)始賺慢錢(qián)，都傳遞出一個(gè)明確的信號(hào)，房地產(chǎn)賺錢(qián)的時(shí)代過(guò)去了。
這樣的結(jié)果，地產(chǎn)大佬在十幾年前就曾有過(guò)預(yù)料，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林就因?yàn)轭A(yù)見(jiàn)了住宅地產(chǎn)的不可持續(xù)性，才把萬(wàn)達(dá)從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。
居安思危，并且看見(jiàn)別人忽視的機(jī)會(huì)，這是一種罕見(jiàn)的能力，我們不能不承認(rèn)，王健林具備這種能力，他抓住市場(chǎng)出現(xiàn)的每一次機(jī)會(huì)，迅速將萬(wàn)達(dá)商業(yè)帶到行業(yè)老大的地位。
這次也一樣，盡管歷盡波折，但如果順利上市，萬(wàn)達(dá)商管有望取代華潤(rùn)萬(wàn)象生活成為最大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)上市公司，王健林的財(cái)富也會(huì)再一次大幅攀升。
01
棋高一招
王健林的自信是隨著地產(chǎn)行業(yè)的壯大一點(diǎn)點(diǎn)建立起來(lái)的，在接受魯豫采訪時(shí)，他說(shuō)自己最初做地產(chǎn)，并沒(méi)有什么遠(yuǎn)大的志向，只想讓自己和家人的生活條件好一些。
然而，過(guò)去三十多年，隨著城市化和人口增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入黃金時(shí)代，規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，房?jī)r(jià)不斷翻倍，當(dāng)時(shí)代趨勢(shì)遇見(jiàn)個(gè)人魄力，很難不成功，王健林就是一個(gè)極具魄力的人。
王健林在商業(yè)上的第一個(gè)重大決定來(lái)自于2000年，此時(shí)，他已經(jīng)帶領(lǐng)萬(wàn)達(dá)走過(guò)12個(gè)年頭，并初步實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局，但考慮到住宅開(kāi)發(fā)的不穩(wěn)定性，他將目光瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)，在同年落地的第一代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)里，王健林拉來(lái)了美國(guó)沃爾瑪。
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之初就拉來(lái)最大的國(guó)際零售品牌，這個(gè)細(xì)節(jié)彰顯了王健林的魄力，這種魄力還表現(xiàn)在對(duì)機(jī)會(huì)的把握上。房地產(chǎn)行業(yè)08年遇到低谷，此時(shí)，王健林做了一個(gè)重大的決定——逆勢(shì)重倉(cāng)商業(yè)地塊。
最令人稱(chēng)羨的是，王健林以9.9 億元將上海市 2008 年度最大的一塊綜合性經(jīng)營(yíng)用地收人囊中，折合樓板價(jià)為2400元/平方米，這場(chǎng)交易被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為低到不可思議。
就戰(zhàn)略時(shí)機(jī)的把握來(lái)說(shuō)，王健林常常棋高一招?！氨仨氃缈匆徊?，別人瘋狂拿地的時(shí)候我們不去拿地，市場(chǎng)低迷的時(shí)刻更是拿地的好機(jī)會(huì)。”王健林公開(kāi)對(duì)媒體表示。這當(dāng)然需要企業(yè)家的前瞻性眼光和魄力。
據(jù)原北京市建委一位處長(zhǎng)透露，總投資 30 億元的萬(wàn)達(dá)石景山廣場(chǎng)，2008 年 12 月基本竣工之時(shí)，項(xiàng)目的土地出讓款卻仍未交齊。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，不能不承認(rèn)王健林在這方面就是有超越其他人的非凡能力。
前瞻性的戰(zhàn)略加上極高的執(zhí)行力，這是成功的前提，此時(shí)，王健林的當(dāng)兵經(jīng)驗(yàn)發(fā)揮了重要作用，因?yàn)樗x予萬(wàn)達(dá)軍事化的管理效率，這是萬(wàn)達(dá)商業(yè)規(guī)模大發(fā)展的保證。
一位內(nèi)部高管曾這樣形容萬(wàn)達(dá)的會(huì)議：“當(dāng)天二十幾位總裁級(jí)別的高管都提前15分鐘、西裝革履、整齊有序地在座位上候場(chǎng)。丁本錫（萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總裁）召集的會(huì)沒(méi)人敢遲到，他熟稔業(yè)務(wù)，性格嚴(yán)厲，做事雷厲風(fēng)行，沒(méi)有丁本錫的執(zhí)行力或許就沒(méi)有萬(wàn)達(dá)今天這種運(yùn)營(yíng)模式?！?/p>
黃金十年屬于很多開(kāi)發(fā)商，但2014年屬于王健林，這一年，他帶領(lǐng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)成功在港交所主板掛牌上市，并迎來(lái)了第100座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)。王健林在公開(kāi)場(chǎng)合正式表示，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是具有世界影響的品牌。
有一個(gè)小細(xì)節(jié)可以說(shuō)明王健林的自信，這一年，王健林首次自述經(jīng)營(yíng)之道，并出版了“萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)系列叢書(shū)”講述萬(wàn)達(dá)如何在26年時(shí)間里從0成長(zhǎng)為資產(chǎn)達(dá)5000億的帝國(guó)。
02
當(dāng)機(jī)立斷
萬(wàn)達(dá)上市后，王健林在心里暗暗下定決心：一定要做別人沒(méi)有做過(guò)的事情，這句話成為此后幾年萬(wàn)達(dá)的戰(zhàn)略基調(diào)。
“不光要?jiǎng)?chuàng)造商業(yè)成就，還要開(kāi)始打造民族企業(yè)品牌?！蓖踅×窒Ｍf(wàn)達(dá)成為世界一流跨國(guó)企業(yè)，能夠?yàn)橹袊?guó)民營(yíng)企業(yè)爭(zhēng)光，為此，他做過(guò)非常多的努力和嘗試，雖然這種努力看起來(lái)有些高調(diào)。
“只要萬(wàn)達(dá)進(jìn)入的行業(yè)，其他企業(yè)都沒(méi)機(jī)會(huì)做老大?！?、“我要讓上海迪士尼20年內(nèi)盈不了利?！?016年，王健林以2150億財(cái)富第二次登上首富位置，他在魯豫的節(jié)目上拋出一個(gè)億的小目標(biāo)，引發(fā)全民關(guān)注。
王健林的底氣來(lái)自于萬(wàn)達(dá)的實(shí)力，比如，萬(wàn)達(dá)旗下院線在這一年稱(chēng)霸北美、歐洲、中國(guó)全球前三大市場(chǎng)?！度A爾街日?qǐng)?bào)(博客,微博)》對(duì)此描述稱(chēng)，“中國(guó)最富有的人給好萊塢帶了口信：我們要留下來(lái)，所以學(xué)著跟我們一起玩游戲”。
同樣是這一年，王健林做了一個(gè)重大的決定，將剛剛上市一年多的大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司私有化，原因是萬(wàn)達(dá)商管被市場(chǎng)嚴(yán)重低估，沒(méi)有達(dá)到心目中的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
對(duì)于此舉，當(dāng)時(shí)有專(zhuān)家分析認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)商業(yè)市盈率只有11倍，市場(chǎng)估值2300億港幣，而在大陸，以萬(wàn)達(dá)良好的業(yè)績(jī)，其估值達(dá)到20倍市盈率是完全可能的，萬(wàn)達(dá)的市值保守估計(jì)也將達(dá)到4000億。令人意想不到的是， A股上市的大門(mén)基本對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)閉了，這是后話。
王健林的高光時(shí)刻沒(méi)有持續(xù)太久，前央行行長(zhǎng)周小川在國(guó)務(wù)院新聞發(fā)布會(huì)上表示：“跨境對(duì)外直接投資有跟風(fēng)、過(guò)熱、盲目的現(xiàn)象，導(dǎo)致交易量增長(zhǎng)較快。比如投向體育、娛樂(lè)、俱樂(lè)部行業(yè)的對(duì)外投資，對(duì)國(guó)家沒(méi)有好處。
王健林很快覺(jué)察到了異樣，并叫停依靠負(fù)債驅(qū)動(dòng)的多元業(yè)務(wù)，萬(wàn)達(dá)國(guó)際擴(kuò)張戰(zhàn)略因此受到重創(chuàng)，此前一路高調(diào)的收并購(gòu)戛然而止。不得不說(shuō)，在危機(jī)時(shí)刻，王健林非常果斷，為了償還負(fù)債，他一次性出售上百億的文旅和酒店資產(chǎn)。
當(dāng)前，很多房企陷入債務(wù)危機(jī)，債務(wù)重組大多進(jìn)展遲緩，很多人回想起王健林2017年的大甩賣(mài)，無(wú)不贊嘆其危急時(shí)刻表現(xiàn)出來(lái)的勇氣。一位專(zhuān)家對(duì)90度表示，壯士斷腕說(shuō)的簡(jiǎn)單，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者而言，這無(wú)異于割肉，但凡心里抱有一絲希望，都難以立刻做出決定。
03
王者歸來(lái)？
經(jīng)歷過(guò)2017年的起起伏伏后，王健林變得異常低調(diào)，很少接受媒體的采訪，出現(xiàn)較多的場(chǎng)合都與扶貧有關(guān)。
但最近有一次例外，10月11日，王健林高調(diào)表示，要親自帶頭，萬(wàn)達(dá)副總裁以上高管全部換乘紅旗汽車(chē)。這背后是一次跨界合作，紅旗依托萬(wàn)達(dá)旗下商業(yè)廣場(chǎng)和文旅項(xiàng)目，在全國(guó)范圍內(nèi)建設(shè)“全新紅旗商超體驗(yàn)店”。
從某種程度來(lái)講，這次合作是為萬(wàn)達(dá)商場(chǎng)賦能，王健林在經(jīng)歷過(guò)長(zhǎng)達(dá)十余年的多元化探索之后，最后仍然把重心放回了商業(yè)地產(chǎn)，只是，這一次不同于此前，王健林更強(qiáng)調(diào)商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。
這也可以理解，年初萬(wàn)達(dá)體育剛從納斯達(dá)克退市，萬(wàn)達(dá)電影(002739,股吧)業(yè)績(jī)雖然扭虧為盈，但股價(jià)已從高點(diǎn)的80.6元跌至14.3元，萬(wàn)達(dá)的多元化大多折戟，如今已經(jīng)66歲的王健林終于想明白，萬(wàn)達(dá)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于二十多年積累下來(lái)的運(yùn)營(yíng)能力。
10月21日晚，王健林旗下的珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)達(dá)商管”）遞交了招股書(shū)，宣告重回港股。與2014年初上市相比，投資者對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的價(jià)值已經(jīng)有了新的認(rèn)識(shí)，萬(wàn)達(dá)上市大概率只是時(shí)間問(wèn)題。
王健林曾言，做什么都要做到行業(yè)第一，萬(wàn)達(dá)商管在很多層面確實(shí)做到了，比如，合作品牌數(shù)量，客流量，在這些維度上，萬(wàn)達(dá)商管均是行業(yè)第一。官網(wǎng)顯示，2021年僅全國(guó)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)客流預(yù)計(jì)將超過(guò)60億人次。
到底值多少錢(qián)？這是資本市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)達(dá)商管價(jià)值的最直接表現(xiàn)，畢竟，相較之下，華潤(rùn)萬(wàn)象生活只有萬(wàn)達(dá)商管的34%，寶龍商業(yè)的收入僅為萬(wàn)達(dá)商管的11%。
中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜分析認(rèn)為，即使保守一些計(jì)算，按照物業(yè)板塊平均35倍的市盈率計(jì)算，萬(wàn)達(dá)商管的市值將超過(guò)5000億；如果按照50倍市盈率計(jì)算，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的市值將超過(guò)7300億。
根據(jù)福布斯2021年榜單，內(nèi)地首富的門(mén)檻是689美元。招股書(shū)顯示，萬(wàn)達(dá)商管在上市前的股東架構(gòu)中，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)合計(jì)持股78.83%，王健林持有后者52.68%股權(quán)。如果成功上市，王健林的財(cái)富排名大概率會(huì)進(jìn)一步躍升。
時(shí)隔5年重回港交所，王健林已不是當(dāng)初那個(gè)高調(diào)的首富，但屬于他的榮耀還在，當(dāng)聽(tīng)到萬(wàn)達(dá)商管赴港上市的消息時(shí)，有投資者在朋友圈寫(xiě)下了YYDS。
不過(guò)，很多人也表示擔(dān)心，雖然近兩年資本市場(chǎng)對(duì)擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的輕資產(chǎn)模式比較認(rèn)可，但一個(gè)不得不承認(rèn)的現(xiàn)實(shí)是，萬(wàn)達(dá)商管仍將面對(duì)來(lái)自各方的挑戰(zhàn)。
一個(gè)現(xiàn)實(shí)是王健林的對(duì)手正在越來(lái)越多，以直播為主的電商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的沖擊仍在不斷加劇，另一方面，隨著商業(yè)運(yùn)營(yíng)的價(jià)值不斷提高，商業(yè)運(yùn)營(yíng)的細(xì)分賽道也越來(lái)越擁擠，包括世茂、萬(wàn)科、華潤(rùn)、龍湖、寶龍等也加大布局。
萬(wàn)達(dá)素以效率著稱(chēng)，而創(chuàng)新能力并不突出。一位高管曾對(duì)文化產(chǎn)業(yè)表示出擔(dān)憂：“萬(wàn)達(dá)這種效率型管理在房地產(chǎn)行業(yè)適用，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)要的恰恰是活力型管理，萬(wàn)達(dá)能在多大程度上做出改變是個(gè)疑問(wèn)?！?/p>
德魯克說(shuō)，“未來(lái)不可怕，可怕的是變化的未來(lái)，我們依然沿用舊的邏輯”。也許，真正考驗(yàn)王健林的不是即將到來(lái)的IPO，而是未來(lái)五年乃至更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，他能在多大程度上顛覆過(guò)去的慣性。
