隨著科技的進步,新時代的創(chuàng)業(yè)者更加追求“創(chuàng)新”,也更富有“野心”。數(shù)據(jù)顯示,2011-2020年,我國共新增創(chuàng)業(yè)公司超過4400萬家,平均每7秒就有1家創(chuàng)業(yè)公司成立。
要創(chuàng)業(yè)先得有“地”,租賃成本就是擺在創(chuàng)業(yè)者面前最現(xiàn)實的一道坎。傳統(tǒng)寫字樓租期長,租金貴,沉沒成本高,這些都在無形中增加了初創(chuàng)公司的成本。
市場迫切需要一種新形式的租賃形式幫助年輕的企業(yè)“輕裝上陣”,在這一需求浪潮下,聯(lián)合辦公孕育而生并蓬勃發(fā)展。
跌宕的聯(lián)合辦公市場 長青的創(chuàng)富港
聯(lián)合辦公,一個新興的萬億藍海市場。
根據(jù)專業(yè)機構的數(shù)據(jù)調(diào)研顯示,中國聯(lián)合辦公市場規(guī)模年均復合增速有望達到30%以上,并將在2030年達到過萬億的市場規(guī)模,屆時全部商業(yè)辦公比例中將有近30%由聯(lián)合辦公占據(jù)。
廣闊的市場從來不缺少參與者,2015年-2016年期間,聯(lián)合辦公成為超級風口,資本與企業(yè)爭相涌進。
風口之下,聯(lián)合辦公市場競爭惡化,一度出現(xiàn)供大于求、入駐企業(yè)留存低的現(xiàn)象,這也導致多數(shù)企業(yè)或是破產(chǎn)、或是被收購,終究擺脫不了含恨離場的結果。
作為國內(nèi)聯(lián)合辦公龍頭的優(yōu)客工場,自2020年11月上市以來,股價一路走低,截至10月27日,股票價格為1.04元/股,僅為上市首日收盤價的12.53%。
優(yōu)客工場的暴跌讓整個行業(yè)的氣氛進一步壓抑窒息??v觀優(yōu)客工場的公開資料,財務狀況欠佳、經(jīng)營業(yè)績持續(xù)虧損是其股價下挫的重要原因。
2021第二季度,優(yōu)客工場凈利潤虧損1.57億元,相較第一季度虧損1.27億,進一步拉大近3000萬元,經(jīng)營虧損的局面仍然無法得到扭轉。
聯(lián)合辦公雖然是一個藍海市場,但這不代表任何一家進入市場的企業(yè)就能夠想當然地分享蛋糕。事實上,聯(lián)合辦公市場對于企業(yè)經(jīng)營有著更高的要求,也只有真正用心經(jīng)營的企業(yè)才能夠在這一市場屹立不倒,創(chuàng)富港正是常青的企業(yè)之一。
數(shù)據(jù)顯示,從2014年-2020年,創(chuàng)富港運營服務式辦公面積已從8.72萬平方米增長至28.08萬平方米,增幅222.02%。截至2021年9月,創(chuàng)富港全國簽約門店數(shù)量超過200家,分布深圳、廣州、北京、上海、杭州、成都、寧波、長沙、香港等九大城市。
得益于公司布局的全面展開,創(chuàng)富港營業(yè)收入持續(xù)增長,從2014年的2.03億元增長至2020年5.88億元,增幅達到189.66%。
值得一提的是,不同于其他業(yè)內(nèi)龍頭仍舊處于凈利潤虧損狀態(tài),創(chuàng)富港早早就實現(xiàn)了盈利,也是業(yè)內(nèi)唯一一家保持正向盈利的企業(yè)。
2020年,創(chuàng)富港實現(xiàn)凈利潤3966.38萬元,相較于2014年的727.54萬元增幅達到445.18%,堪稱高速。
在近期公布的2021年半年報中,創(chuàng)富港實現(xiàn)了營收收入3.11億,實現(xiàn)凈利潤1529萬元,在疫情后依舊保持著快速盈利能力。
如果從經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量上來看,創(chuàng)富港的盈利優(yōu)勢將體現(xiàn)得更加明顯。“權責發(fā)生制”下的凈利潤在衡量盈利能力時需要考慮受益期的匹配,類似預收賬款等對于企業(yè)產(chǎn)生正向收益的現(xiàn)金流并不能實時體現(xiàn)在利潤表。
而在經(jīng)營活動凈現(xiàn)流統(tǒng)計下,它實時統(tǒng)計當期的現(xiàn)金流變化情況,就像人體的血液一般實時反映出企業(yè)經(jīng)營的健康程度。
2014年-2020年,創(chuàng)富港的經(jīng)營活動凈現(xiàn)流從4002萬增長至1.21億元,增長幅度達到201.90%,年復合增長率為20.2%。這意味著單靠企業(yè)自身經(jīng)營活動的“造血”功能就能保持每年20.20%的增長。
而在最新公布的2021年中報中,創(chuàng)富港的經(jīng)營活動凈現(xiàn)流已經(jīng)增長至1.91億,比2020年末增長近7000萬元。經(jīng)營活動凈現(xiàn)流的顯著增長不僅直接體現(xiàn)出企業(yè)的盈利增長情況,還從某種程度上表現(xiàn)出創(chuàng)富港的市場認可度在不斷提高。
當下,聯(lián)合辦公市場中的多數(shù)企業(yè)無法盈利,靠資本“輸血”為生,為什么創(chuàng)富港能夠在同行中異軍突起,保持良好的盈利狀態(tài)?這背后藏著什么核心秘笈?
精細化運營+空間切割 創(chuàng)富港與客戶的共贏
通俗來講,聯(lián)合辦公類似于“二房東”,將房產(chǎn)整租下來后,通過切割、裝修,然后以一定價格分租給企業(yè)客戶,賺取中間差價。
當多數(shù)市場聯(lián)合辦公企業(yè)還困惱于同質化競爭時,創(chuàng)富港通過“精細化運營”為原本固化的市場打開了一扇新的窗戶,帶來了企業(yè)的活力。
好的開始是成功的一半,聯(lián)合辦公的出發(fā)點在于“選址”,一旦選址存在先天不足,無論后續(xù)如何運營都難以盈利。對于這一點,創(chuàng)富港有著自己一套獨特的原則。
在位置選址上,多數(shù)市場企業(yè)選址布局在郊外,創(chuàng)富港則反其道而行之,更傾向于在城市核心區(qū)布局。
郊外固然能夠以更低的成本拿到房產(chǎn),但從客戶的角度出發(fā),這意味著入駐企業(yè)也將遠離城市中心。
對于初創(chuàng)企業(yè),他們需要不斷地獲取市場最新信息,不斷迭代自身產(chǎn)品,從而保證持續(xù)的市場競爭力,因此繁榮的城市核心區(qū)對于他們相對重要。
此外,越繁榮的城市核心區(qū)往往擁有越多的客戶,入駐在核心區(qū)的企業(yè)能夠更方便地與客戶進行隨時的聯(lián)系,減少與客戶之間的溝通成本。
在樓宇選擇上,創(chuàng)富港強調(diào)硬性條件,使用率和價差是兩個重要標準。創(chuàng)富港優(yōu)先選擇使用率80%以上、價差每平米超過30元的樓宇,這能夠為后續(xù)經(jīng)營保證穩(wěn)定的入駐率和可觀的利潤空間。
創(chuàng)富港對于樓宇的整體環(huán)境也有著相當?shù)囊?,多窗戶、少柱子、戶型方正、樓層高、供電量充足等都是重要的指標。這些看似無關的選擇條件,使得創(chuàng)富港推出的產(chǎn)品更加舒適,也成為其能夠不斷吸引客戶入駐的重要影響因素。
借助卓越的“選址”策略,創(chuàng)富港在一開始就掌握的“利潤”的秘鑰,但講究運營的創(chuàng)富港并不滿足于一個完美的開端。
對于聯(lián)合辦公而言,在選址之后便是空間切割與裝修,在這些方面創(chuàng)富港同樣精益求精。
聯(lián)合辦公的核心目標群體是創(chuàng)業(yè)公司,這些企業(yè)在成立初期的人員配置講究精細,因此員工數(shù)量不會太多。
創(chuàng)富港根據(jù)核心客戶的需求,將空間進行切割,提供兩人間、五人間、十人間等各種房型,并考究過道的設置、窗戶高低、房間大小等因素對于不同空間給予不同的定價。
這樣一來,創(chuàng)富港能夠保證提供的產(chǎn)品在核心區(qū)成本最低,也能夠幫助入駐企業(yè)將租賃成本降至最低。
聯(lián)合辦公的裝修成本是前期重要的投入,占據(jù)現(xiàn)金流的很大一部分。在裝修上,創(chuàng)富通并沒有如同多數(shù)業(yè)內(nèi)企業(yè)一般采用外包的形式,而是由自己的工程團隊做監(jiān)理直接與廠家對接,這樣一來可以幫助創(chuàng)富港節(jié)省20%左右的成本投入。
一系列精細化運營之下,創(chuàng)富港不僅能夠獲取更廣闊更穩(wěn)定的利潤空間,也成功實現(xiàn)了成本控制,提升了整體的運營效率。
科技賦能 提供更好的增值服務
運營技巧更多是一種策略上的方法論,落地到實際經(jīng)營中需要借助工具,科學技術正是創(chuàng)富港實行運營策略的利器。
創(chuàng)富港的前身是一家IT企業(yè),也是業(yè)內(nèi)唯一擁有IT背景的企業(yè)。在“智造”趨勢下,如何運用科技賦能生產(chǎn)經(jīng)營是現(xiàn)代化企業(yè)的一個重點難題,而天生擁有的IT基因使得創(chuàng)富港在科學技術的運用上得心應手。
空間切割就是科技運用的成功案例。很多聯(lián)合辦公企業(yè)強調(diào)美觀,而創(chuàng)富港更推崇實用。通過IT測評模型,創(chuàng)富港能夠合理處置每一寸面積,發(fā)揮出每一寸面積的作用,從而剔除看似有用實則放下任何擺設的無效空間,使得坪效能夠做大最大化。在這一過程中,相同面積的空間轉變?yōu)楦蟮目勺赓U空間,在無形中提升了創(chuàng)富港的經(jīng)濟效益。
通過科技的賦能,創(chuàng)富港不再是單純地扮演“二房東”的角色,還能為客戶提供更多的“增值服務”。
對于創(chuàng)富港而言,“增值服務”與“租賃業(yè)務”擁有同等重要的位置。增值服務能夠為聯(lián)合辦公企業(yè)帶來新的利潤增長點,倘若增值服務收入能覆蓋所有人工成本,那將是企業(yè)經(jīng)營的一個極佳盈利狀態(tài)。
聯(lián)合辦公的客戶群體是處于創(chuàng)業(yè)期的企業(yè),出于成本考慮,他們往往選擇性價比高的小面積空間,但他們同樣有使用會議室、前廳等各式需求,這就為增值服務提供了空間。
當下,創(chuàng)富港增值服務收入的三個主要來源,即注冊地址,包括注冊企業(yè)、財稅代理;“虛擬辦公室”和社群服務。
創(chuàng)富港的社群服務最值得一提。多數(shù)聯(lián)合辦公企業(yè)聚焦于為客戶提供酒會、運動俱樂部等C端服務,創(chuàng)富港卻將更多的精力投入于社群服務的B端。
在創(chuàng)富港看來,初創(chuàng)企業(yè)最需要面臨的兩個問題在于:一、如何獲得客戶,擴大經(jīng)營規(guī)模,二、如何獲得融資,解決快速擴張的資金問題。
后者是金融機構的能力范疇,而前者,創(chuàng)富港通過產(chǎn)品服務能夠幫助入駐企業(yè)實現(xiàn)。2021年4月,創(chuàng)富港推出了線上社群平臺--創(chuàng)享邦1.0。資料顯示,創(chuàng)享邦定位為創(chuàng)業(yè)者之間共享人脈、共享資源、互為引薦生意的社群平臺。
每一家創(chuàng)享邦的會員企業(yè)都在接觸客戶,不同的企業(yè)會有不同的客戶圈,市場客戶可能會有綜合性服務需求,并不是一家單獨企業(yè)能夠完全解決,即便業(yè)務對口,也不是每一家企業(yè)都能保證100%的簽單率。這就意味著有一部分市場客戶需求沒有被解決,而這完全可以通過創(chuàng)享邦分享給匹配的企業(yè)。
對于初創(chuàng)企業(yè)而言,獲得客戶資源是他們早期成長中最困難的環(huán)節(jié),他們每天都渴望著獲得新客戶。通過創(chuàng)享邦,創(chuàng)業(yè)者能夠破圈獲得資源,而這正是“社群服務”的根本。
除此之外,創(chuàng)富港還研發(fā)了智能快遞柜,將人工收發(fā)件轉化成自助;自助復印系統(tǒng),與APP對接,一鍵快速復印;自助的會議室預定系統(tǒng)等。
在科學技術的賦能下,創(chuàng)富港還能夠大數(shù)據(jù)統(tǒng)計新簽轉化率、續(xù)簽率、違約率幫助團隊實現(xiàn)客戶數(shù)量與消化能力的匹配。
科技的力量幾乎參與了創(chuàng)富港經(jīng)營過程中的每一個環(huán)節(jié),這或許正是創(chuàng)富港不同于傳統(tǒng)聯(lián)合辦公企業(yè)的地方,也是其為何能在傳統(tǒng)聯(lián)合辦公企業(yè)無法實現(xiàn)盈利時卻逆勢增長的原由。
沖擊與機遇并存 疫情后的新展望
仲量聯(lián)行曾經(jīng)表示過,靈活空間將成為后疫情時代提升不動產(chǎn)組合靈活性的重要戰(zhàn)略工具,聯(lián)合辦公將順應這一趨勢高速發(fā)展。
有人質疑疫情沖擊下聯(lián)合辦公的盈利能力,事實上,對于新興的藍海市場,與其關注沖擊不如多看一眼時機。縱觀市場任何行業(yè)都會有起伏,沖擊并不是絕對的災難,它有時也在提供一種機會。
集中度提升是任何行業(yè)發(fā)展過程中必不可少的一環(huán),疫情的沖擊下,聯(lián)合辦公行業(yè)也在進行著自身的“優(yōu)勝劣汰”,大浪淘沙后存活下來的企業(yè)足以證明自身的優(yōu)秀,也能夠在未來搶占更多的市場份額。
在“精細化運營”+“科技賦能”的基礎上,創(chuàng)富港不斷迭代更新產(chǎn)品,在疫情影響的2020年仍然逆勢發(fā)展,收獲“營收”+“凈利潤”的雙增長。
在狂熱的資本退去后,在聯(lián)合辦公行業(yè)回歸理性時,像創(chuàng)富港這樣的企業(yè),完全有理由相信他能夠擁有更大的空間,更好的機會。