“三線四檔”政策出臺已經(jīng)一年，調(diào)控效果相當顯著，不少房企的財務情況得到改善，不僅控制了總有息負債規(guī)模的增長，債務結(jié)構(gòu)也優(yōu)化顯著，還有部分企業(yè)快速下降至黃檔甚至是綠檔。

2021年半年報披露即將落幕。梳理各大房企半年報發(fā)現(xiàn)，受地價上漲、融資成本增加及運營成本上漲等因素影響，上半年房地產(chǎn)行業(yè)利潤率延續(xù)近年下滑態(tài)勢。與此同時，“三線四檔”監(jiān)管政策出臺已經(jīng)一年，房企降杠桿成效持續(xù)顯現(xiàn)，“三條紅線”指標繼續(xù)改善。

利潤率持續(xù)下滑

過去兩年，受行業(yè)下行、地價上漲、融資成本增加等不利因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)利潤下滑已成趨勢。今年上半年，雖然房企營業(yè)收入普遍增長，但利潤下滑勢頭依然未能緩解。

以頭部房企碧桂園、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等為例。上半年，一直以高利潤率著稱的中海地產(chǎn)的利潤率水平繼續(xù)下滑，毛利率首次跌破30%，跌至28.5%，同比下降2.1個百分點。

相比之下，上半年保利地產(chǎn)的毛利率為32.5%，雖然仍保持高位，但同比也下降了3.22個百分點;凈利率為16.32%，同比下降1.75個百分點。

此外，利潤率水平一直相對穩(wěn)定的碧桂園也未能扭轉(zhuǎn)這一勢頭。上半年，碧桂園毛利率同比下降4.6個百分點至19.7%，為上市以來首次跌破20%;凈利率也跌破10%，跌至9.5%，同比下降2.3個百分點。

反觀中小房企，由于在融資成本及運營管理能力等方面無法與龍頭房企相比，盈利能力表現(xiàn)相對更弱。據(jù)2020年億翰智庫報告，50家標桿房企中有近五成房企凈利潤率跌破10%。

上半年，龍湖、中梁控股、雅居樂、富力地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)等房企利潤率均持續(xù)下滑。其中，雅居樂的毛利率跌破30%，同比下降6.3個百分點，創(chuàng)下五年來新低，跌至28.1%。富力地產(chǎn)毛利率也跌到了21.7%，較2020年下降3.5個百分點;凈利率也從去年同期的11.7%跌至約7.8%。相比之下，中糧控股、大發(fā)地產(chǎn)、綠地控股、中交地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)等10多家房企的凈利潤率更跌至5%以下。

降負債成效進一步顯現(xiàn)

2020年8月“三條紅線”監(jiān)管政策出臺后，房地產(chǎn)行業(yè)“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”時代徹底終結(jié)，去杠桿、降負債成房企頭等大事。在利潤率水平逐步回歸正常的同時，上半年房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)加大力度降低負債，“三條紅線”指標繼續(xù)改善，降負債成效進一步顯現(xiàn)。

以碧桂園為例，上半年碧桂園有息負債總額降至3242.4億元;凈負債率降至49.7%，相比2020年底下跌5.9個百分點;現(xiàn)金短債比為2.1倍;剔除預收款后的資產(chǎn)負債率從去年底的80.53%下降至77%。

上半年，世貿(mào)股份現(xiàn)金流及負債管理持續(xù)優(yōu)化，剔除預收賬款之后的資產(chǎn)負債率為63.26%，有息負債率為18.83%，現(xiàn)金短債比為2.1倍，“三條紅線”指標全部達標。上半年，佳兆業(yè)凈負債率降至93.7%，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率降至69.9%，現(xiàn)金短債比達到1.53倍，由此前踩中一條紅線變?yōu)?ldquo;三條紅線”全部達標。

除此之外，數(shù)據(jù)還顯示，上半年保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)、龍湖集團、招商蛇口、中國金茂、金輝控股、越秀地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、華僑城等房企“三條紅線”均達標，財務狀況均有不同程度的改善。

相比之下，也有部分房企降負債仍面臨不小壓力。數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)上半年剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為74.9%，凈負債率為123.5%，現(xiàn)金短債比為0.55，“三條紅線”指標都不達標。但公司管理層在業(yè)績會上也公布了明確目標，“我們的計劃是每一年降一條線，2021年降一條，2022年降一條，2023年降一條，今年計劃先將凈負債率這條線變綠。”

短期仍將承壓

業(yè)內(nèi)人士表示，在堅持“房住不炒”調(diào)控指導方針不變的背景下，短期內(nèi)房企仍需進一步降低負債。同時，由于各地嚴格執(zhí)行限價政策，預售條件進一步收緊，房企利潤空間仍將繼續(xù)承壓。

按照監(jiān)管要求，2023年底所有房企“三條紅線”指標必須達標。在中期業(yè)績說明會上，多家房企均公布降負債目標，表示將進一步降低杠桿水平，盡早回歸綠檔。如奧園、富力地產(chǎn)、中梁控股和時代中國等均表示將在2022年底實現(xiàn)“三條紅線”達標。

對于毛利率持續(xù)下滑的態(tài)勢，不少房企均預測短期仍將繼續(xù)面臨壓力。保利地產(chǎn)在半年報中坦言，未來隨著高地價項目的陸續(xù)出現(xiàn)，毛利率仍將繼續(xù)承壓。中海地產(chǎn)則表示，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率將下降趨于社會平均利潤率。但相比之下，公司更加看重的是銷售凈利潤率。

業(yè)內(nèi)人士表示，在行業(yè)加速去杠桿的過程中，房企積極降低負債將為后續(xù)穩(wěn)健發(fā)展打下基礎。中長期來看，一方面，房企應該更加注重整體運營管理等內(nèi)生發(fā)展動力的提升，確保持續(xù)健康發(fā)展。另一方面，隨著近期各地“穩(wěn)地價”等措施陸續(xù)出臺，二次集中供地溢價率大幅下滑，未來房企利潤率也有望有所改善。（武衛(wèi)紅）