11月26日，萬(wàn)科在深圳召開2021年第一次臨時(shí)股東大會(huì)。董事局主席郁亮攜眾高管出席。會(huì)議審議表決了包括萬(wàn)物云分拆上市等9項(xiàng)議案。

對(duì)于萬(wàn)科三季度以及前三季度業(yè)績(jī)下滑的原因，總裁祝九勝表示，業(yè)績(jī)確實(shí)出現(xiàn)了下滑，前三季度的凈利潤(rùn)下滑了16%，第三季度單季度則下降了23%；在銷售方面，1到10月份的銷售簽約同比下降了4.4%，簽約額是5210億，面臨這樣一個(gè)成績(jī)單確實(shí)是很內(nèi)疚的。

其實(shí)這個(gè)內(nèi)疚背后反映的是我們的一個(gè)心理歷程，萬(wàn)科的合伙人也是小股東，跟大家的感受一樣，大家關(guān)心的利潤(rùn)、業(yè)績(jī)、簽約銷售額等，應(yīng)該說(shuō)我們作為股東和員工，會(huì)更關(guān)心。

我們的心路歷程可以從2018年秋季例會(huì)喊活下去開始回顧，那時(shí)候反映的是我們的忐忑，未來(lái)的市場(chǎng)我們到底怎么看，我們能不能活下去，心里有一種忐忑。到了2019年秋季例會(huì)的時(shí)候，我們已經(jīng)選擇了賽道，我們已經(jīng)構(gòu)建的能力足不足以支撐我們找到新的利潤(rùn)來(lái)源，找到新的增長(zhǎng)曲線，那時(shí)候的心理感受是焦慮。到了去年的秋天，我們成為人行三線四檔的“試點(diǎn)企業(yè)”，我們必須在規(guī)模和安全、能力和發(fā)展之間做權(quán)衡、做選擇，那時(shí)候的心理感受是痛苦。

在今年三季度，整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些大家都看得到的變化，這對(duì)我們來(lái)說(shuō)基本是一種煎熬。好在萬(wàn)科這家公司是用危機(jī)感來(lái)驅(qū)動(dòng)的，我們這種不太好的感受和心理狀態(tài)，還是處于一個(gè)有效的管理之下，我個(gè)人作為團(tuán)隊(duì)的一員，我也相信我們的長(zhǎng)期文化是扛得下去的，因?yàn)檫m度的焦慮感是可以產(chǎn)生內(nèi)在動(dòng)力的。

具體到這個(gè)歷史階段，是整個(gè)行業(yè)要縮表，要去規(guī)模、去金融化、減杠桿等等，過(guò)往經(jīng)過(guò)了一個(gè)高速發(fā)展的階段，今天要控制好規(guī)模，要減杠桿，要去金融化，這必然會(huì)帶來(lái)一些陣痛，也帶來(lái)一些代價(jià)。具體到我們的業(yè)績(jī)下降，簡(jiǎn)單來(lái)進(jìn)行歸因，我們覺得有兩個(gè)方面的原因：

第一，由于地售比的提升，對(duì)毛利率造成的壓力是不斷增強(qiáng)的。

從2017年到2020年，我們的地售比從26%升到了43%，增長(zhǎng)了17個(gè)百分點(diǎn)。在主要城市的房?jī)r(jià)受限的狀態(tài)，地價(jià)是不斷上漲的，地售比在不斷地提升，三年時(shí)間提升了17個(gè)百分點(diǎn)。以今年三季度的結(jié)算為例，比去年統(tǒng)計(jì)的地售比又漲了8個(gè)百分點(diǎn)。這當(dāng)然是不太可控的原因帶來(lái)的影響，特別是今年三季度，我們也觀測(cè)到市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)急劇的變化，整個(gè)行業(yè)或者主要的玩家，簽約額都在大幅下降，市場(chǎng)的觀望氣息變得越來(lái)越濃，特別是二手房的價(jià)格出現(xiàn)普遍的下降，一部分新房的售價(jià)還賣不到政府的限價(jià)。至于地售比朝什么方向變化，取決于未來(lái)土地市場(chǎng)的狀況，我們一方面不斷地觀察，第二方面，在地售比增加的情況下，我們?cè)趺茨軌蛉プ鲆恍┯幸娴奶剿?，在后面我?huì)展開來(lái)講，保證我們的利潤(rùn)下滑不要那么快，這是第一個(gè)方面的原因。

第二，基于我們的理解和安排，在安全和增長(zhǎng)之間要求得一個(gè)平衡。我們的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型從2014年開始，把安全和發(fā)展作為一對(duì)矛盾拿出來(lái)平衡始于2018年，我們主動(dòng)控制了開發(fā)業(yè)務(wù)的增速和規(guī)模，鋪開了另外一些經(jīng)營(yíng)服務(wù)的業(yè)務(wù)，我們的創(chuàng)造、結(jié)轉(zhuǎn)和結(jié)算之間有一個(gè)時(shí)間差，當(dāng)年控制下來(lái)的規(guī)模、速度，會(huì)滯后反映，這是我們的主動(dòng)選擇，跟外界的環(huán)境、調(diào)控的政策和外部因素等等都不相關(guān)，這是我們自己的認(rèn)知和我們的主動(dòng)調(diào)整。目前這個(gè)階段，就像郁亮主席講的，大家都有不同的看法，有不同的應(yīng)對(duì)。我們自己也相信我們的應(yīng)對(duì)還是基本恰當(dāng)?shù)?。?dāng)然這個(gè)過(guò)程很痛苦、很煎熬。

從我們的認(rèn)知來(lái)講，我們認(rèn)為在這個(gè)歷史階段，安全比增長(zhǎng)更重要、能力比規(guī)模更重要。從2018年喊出確?；钕氯ィ@是一個(gè)正確的選擇，也是對(duì)股東負(fù)責(zé)任的態(tài)度。純粹的活下去是不足以滿足我們的野心，新的春天來(lái)臨的時(shí)候，我們有什么新的玩法、新的活法、新的能力，這就確實(shí)對(duì)我們的能力構(gòu)建和能力打造提出了一個(gè)新的要求。

具體在能力構(gòu)建這個(gè)方面來(lái)看，分兩種能力：

第一種是傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)，我們也得有適應(yīng)新的常態(tài)的能力。比如說(shuō)以前的認(rèn)知，我們認(rèn)為開發(fā)商是甲方，總包、材料商是乙方。我們今天的認(rèn)知是，業(yè)主才是真正的甲方，我們和總包、供應(yīng)商都是乙方，我們要聯(lián)合起來(lái)共同為我們終極的業(yè)主和用戶打造愿意買單的好產(chǎn)品、好服務(wù)。

基于這種認(rèn)知的改變，就會(huì)導(dǎo)致我們的建造流程、生產(chǎn)流程發(fā)生一些變化，我們提出來(lái)大建造，用一個(gè)更全周期、全品類、跨期更大的、涵蓋客戶全生命周期的使用成本的角度來(lái)看待我們的建造。我們也對(duì)我們的價(jià)值鏈重構(gòu)提出了要求，如在我們的人事政策上，以前我們比較喜歡在同行之間招人，我們今天新招的在建造環(huán)節(jié)的，大部分來(lái)自于供應(yīng)商、總包、設(shè)計(jì)院，這些新的合伙人的加入，也對(duì)我們的能力提升，對(duì)我們新的玩法的形成，無(wú)疑會(huì)起到一個(gè)很好的作用，這是我們能力構(gòu)建的一個(gè)方面。

第二種是我們明確提出要由房地產(chǎn)的開發(fā)轉(zhuǎn)向不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，我們也做了一些布局，也有些體會(huì)，前期的投入有點(diǎn)重，能力建設(shè)有一個(gè)過(guò)程，我們選用的會(huì)計(jì)政策是按成本入賬，所以每年的折舊、攤銷還不少，形成的正面的利潤(rùn)貢獻(xiàn)還非常有限。這些經(jīng)營(yíng)類的業(yè)務(wù)一旦建立了能力，一旦把這個(gè)難題攻克下來(lái)了，它的長(zhǎng)期前景還是非常好的，我們的服務(wù)性的業(yè)務(wù)，今天朱保全也跟大家介紹了萬(wàn)物云的各種服務(wù)，其實(shí)在我們其它的BG、BU也有各種服務(wù)性的業(yè)務(wù)，比如說(shuō)我們的酒店也有自己的品牌，比如說(shuō)瞻云、悅榕莊等等。我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程中也在不斷地探索，也在找到一些新的解題方法，這就需要我們長(zhǎng)期堅(jiān)持、長(zhǎng)期努力，長(zhǎng)期為我們的投資人和利益各相關(guān)方創(chuàng)造真實(shí)的價(jià)值。

這兩方面的能力一直是我們工作的核心和重中之重。有了能力我們就可以吃能力的飯，賺能力的錢。郁亮主席經(jīng)常和我們說(shuō)，一定要賺手向下的錢，不要賺手向上的錢，我們要靠自己的雙手去創(chuàng)造，靠自己的本事去立足。在這個(gè)點(diǎn)上，萬(wàn)科無(wú)論是集團(tuán)級(jí)的合伙人，還是普通的合伙人，在這方面的共識(shí)程度也越來(lái)越高，共識(shí)達(dá)到了一致。這里面的挑戰(zhàn)很大，陣痛也很明顯，把時(shí)間拉長(zhǎng)一點(diǎn)來(lái)看，陣痛肯定不是終點(diǎn)，我們還得有未來(lái)，因?yàn)槲覀兛吹匠鞘虚g的人口還在流動(dòng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的人口還有新增，每一類客戶換新房，甚至改廚房、改衛(wèi)生間的這類真實(shí)的需求仍然存在，并且經(jīng)過(guò)陣痛以后，房地產(chǎn)會(huì)回到新的常態(tài)。在新的常態(tài)下它仍然是一個(gè)市場(chǎng)規(guī)模足夠大的行業(yè)，只要在這個(gè)行業(yè)里面精耕細(xì)作，它仍然還有很多很好的機(jī)會(huì)，關(guān)鍵是我們要找到新的玩法，能夠可持續(xù)的發(fā)展，我們也能夠在開發(fā)業(yè)務(wù)縮表、減杠桿的同時(shí)，在經(jīng)營(yíng)類、服務(wù)類的業(yè)務(wù)里面把我們的能力打造得越來(lái)越強(qiáng)，讓我們的管理資產(chǎn)規(guī)模越來(lái)越高、越來(lái)越大，它并不必然撐大我們的資產(chǎn)負(fù)債表的規(guī)模，當(dāng)然這兩者中間需要有一個(gè)很好的平衡。

讓我們更有信心的，除了我們自己基本想清楚了以外，我們選擇的所有的賽道，跟我們?cè)瓉?lái)的主業(yè)的跨度不是那么大，還在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，并且所有的賽道里面都找得到對(duì)標(biāo)的標(biāo)桿，我們跟別人對(duì)標(biāo)，首先是老老實(shí)實(shí)的學(xué)，學(xué)完以后爭(zhēng)取能夠超越。

業(yè)績(jī)短期的下降確實(shí)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，從更中長(zhǎng)期的視角來(lái)看，我們對(duì)我們所服務(wù)的客群，我們所進(jìn)入的城市，我們所選定的賽道，以及我們要構(gòu)建的能力，我們還是保有信心的，也懇求我們的投資人、股東，給我們一點(diǎn)中長(zhǎng)期的耐心，我們不光是股東，我們的事業(yè)合伙人機(jī)制也讓我們是劣后的擔(dān)當(dāng)方，在這個(gè)過(guò)程中和股東也是一種共擔(dān)共享的關(guān)系。

我們已經(jīng)選定的賽道中長(zhǎng)期前景我們也是非?？春玫?，能力的構(gòu)建也處于不斷增強(qiáng)過(guò)程當(dāng)中，對(duì)中長(zhǎng)期而言我們還是充滿信心。