剛剛過(guò)去的2021年，全國(guó)商品房銷售額再創(chuàng)新高，達(dá)18.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.8%，然而，一邊是銷售新高，一邊是預(yù)期下滑。
近日，三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)、標(biāo)普、穆迪發(fā)布了對(duì)2022年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的信用展望，均持悲觀態(tài)度。穆迪預(yù)測(cè)2022年全國(guó)合約銷售額將下降5%-10%；標(biāo)普預(yù)測(cè)2022年商品房銷售額將下滑7%左右；惠譽(yù)預(yù)計(jì)2022年合同銷售額將較2021年縮減10%-15%。三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)表示，房地產(chǎn)行業(yè)目前主要存在銷售前景疲弱、政策等限制，并將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)繼續(xù)惡化。
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銷售疲軟機(jī)構(gòu)看空
三大機(jī)構(gòu)均還預(yù)測(cè)，2022年房地產(chǎn)投資端將明顯下滑，其中，標(biāo)普預(yù)計(jì)2022年全行業(yè)土地投資金額將下滑10%左右?；葑u(yù)預(yù)期2022年全年民營(yíng)房企的拿地面積將減少15%左右。標(biāo)普還預(yù)測(cè)2022年的行業(yè)EBITDA利潤(rùn)率可能會(huì)下滑至16%左右，毛利率下滑至20%左右。
對(duì)于當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境，穆迪表示，當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)銀行融資渠道為近10年來(lái)最緊，房地產(chǎn)業(yè)貸款總額包括土地和房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款。2021年第三季度開發(fā)商銀行貸款增速繼續(xù)放緩，并創(chuàng)下近十年來(lái)的最低水平。此外，穆迪還表示政府2022年將繼續(xù)通過(guò)化解房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)保持該行業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定，并提示任何寬松措施將只是短期和暫時(shí)性的，其目的是為了防止銷售價(jià)格和面積迅速下滑。
不止評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的整體數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)券商也發(fā)表了自己的觀點(diǎn)。中銀證券認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)陣痛仍將持續(xù)。
中銀證券表示，12 月購(gòu)房者情緒仍未出現(xiàn)明顯改善，銷售已連續(xù) 5 個(gè)月出現(xiàn)雙位數(shù)負(fù)增長(zhǎng)；70 大中城市房?jī)r(jià)連續(xù) 4 個(gè)月下滑。能級(jí)較高的 70 大中城市住宅銷售價(jià)格環(huán)比也連續(xù) 4 個(gè)月下跌，下跌城市數(shù)量達(dá)到 50個(gè)。全年銷售面積增速為正，略高于市場(chǎng)預(yù)期，全年市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的“前高后低”、“東強(qiáng)西弱”，全年銷售均價(jià)首破萬(wàn)。中銀證券還預(yù)計(jì) 2022 年行業(yè)銷售面積增速-5.0~-3.5%，其中一二線及強(qiáng)三線城市熱度在下半年或有所恢復(fù)，弱三四線持續(xù)下行。
中銀證券預(yù)期，由于 21 年下半年百城土地成交建面月均降幅高達(dá)-34.3%，未來(lái) 1~2 個(gè)季度的土地投資與后續(xù)新開工都將持續(xù)走弱，投資增速將面臨持續(xù)下滑的壓力。二季度開始我們認(rèn)為在銷售景氣度回升疊加土拍讓利的背景下，拿地降幅將會(huì)有所收窄，三四季度的土地投資下行壓力或有所緩和。預(yù)計(jì) 2022 年整體開發(fā)投資缺乏穩(wěn)固支撐，增速或進(jìn)一步降低，最終落在 2.1%。
2021年有近400家房地產(chǎn)公司破產(chǎn)，多家規(guī)模房企業(yè)績(jī)未達(dá)標(biāo)甚至較2020年出現(xiàn)了下滑房地產(chǎn)行業(yè)正在迎來(lái)至暗時(shí)刻。中銀證券也表示，現(xiàn)階段銷售不景氣削弱了當(dāng)前房企拿地和新開工的意愿，土地成交與新開工下行使得后續(xù)入市項(xiàng)目變少、銷售有進(jìn)一步持續(xù)下行壓力，負(fù)向傳導(dǎo)關(guān)系使得行業(yè)沒(méi)有辦法良性運(yùn)作。隨著Q1銷售底部區(qū)域的到來(lái)，基本面將出現(xiàn)回升，投資或在Q2見底并開始改善。
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地產(chǎn)信用修復(fù)戰(zhàn)
在政策收緊和市場(chǎng)疲軟的情況下，2021年房地產(chǎn)行業(yè)暴雷不少，當(dāng)下或已陷入信用漩渦。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅在2021年10月就已有近30家國(guó)內(nèi)上市房企被國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)。甚至有房企因?yàn)樾庞迷u(píng)價(jià)下降，導(dǎo)致了投資者認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)上升，要求提前償還。因評(píng)級(jí)下調(diào)導(dǎo)致的股份拋售、債權(quán)人加速催收、購(gòu)房者觀望情緒加重等情況并不在少數(shù)。這些都會(huì)加劇企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，形成惡性循環(huán)。這種情況已延續(xù)至2022年。融創(chuàng)、雅居樂(lè)、時(shí)代中國(guó)、世茂等房企的相關(guān)評(píng)級(jí)均遭不同程度的下調(diào)。
對(duì)于這種現(xiàn)象，聯(lián)合資信認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)銷售情況在2021年12月份仍未充分恢復(fù)，加之房地產(chǎn)企業(yè)在2022年上半年仍有較大到期債務(wù)需要償還，弱信用資質(zhì)房企的流動(dòng)性壓力依舊處于高位，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)融資仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。
在此情況下，融資發(fā)債能力開始出現(xiàn)了兩級(jí)分化：國(guó)企近期開始進(jìn)行了大量的融資，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，1月以來(lái)，首開、金隅集團(tuán)(601992)、上海浦東發(fā)展、廣州地鐵集團(tuán)、寧波城建、蘇州吳中城投、長(zhǎng)春城投、鄂州城投等企業(yè)均進(jìn)行了相關(guān)融資。
國(guó)企、央企及具有國(guó)資背景的地方城建平臺(tái)成功發(fā)債或公布融資計(jì)劃近100起，合計(jì)融資金額超1900億元，債券品種包括ABS、私募、小公募、超短期融資券等。從用途看，募集資金多用于“借新還舊”及補(bǔ)充流動(dòng)資金。
與國(guó)企相比，民企則相對(duì)要暗淡一些，但優(yōu)質(zhì)企業(yè)并未缺席。1月以來(lái)，龍湖、榮盛、星河實(shí)業(yè)、碧桂園、金科、濱江、綠城等企業(yè)順利發(fā)債，但規(guī)模和數(shù)量都無(wú)法與國(guó)企相比。標(biāo)普表示近期發(fā)債窗口重啟無(wú)法惠及大多數(shù)中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商。
另一方面，中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)正在鼓勵(lì)一些信用質(zhì)量較高的民營(yíng)及國(guó)有開發(fā)商擴(kuò)大房地產(chǎn)項(xiàng)目并進(jìn)行并購(gòu)，為房地產(chǎn)行業(yè)提供新的流動(dòng)性，房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)仍在繼續(xù)。
聯(lián)合資信表示，目前民營(yíng)房企融資確實(shí)有所恢復(fù)，政策也確實(shí)在邊際改善。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的融資更多將利好國(guó)企、央企及優(yōu)質(zhì)民企。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，地產(chǎn)企業(yè)的分化也越來(lái)越明顯，雖然近期部分正向措施不斷出臺(tái)，但投資者信心仍相對(duì)有限。
完
