“依靠不依賴”，這是在2021年度業(yè)績(jī)會(huì)上，旭輝永升服務(wù)（1995.HK）管理層對(duì)母公司旭輝集團(tuán)關(guān)系的定位。上市后旭輝永升服務(wù)持續(xù)進(jìn)行第三方規(guī)模拓展，調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，減少對(duì)母公司的依賴。
減少關(guān)聯(lián)交易的占比，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，這是上市物業(yè)發(fā)展的一大共性，同時(shí)也是旭輝永升服務(wù)的重要戰(zhàn)略。與行業(yè)不同的是，旭輝永升服務(wù)的長(zhǎng)期主義思維在行動(dòng)中貫徹更為徹底，補(bǔ)充城市服務(wù)布局、精細(xì)運(yùn)營(yíng)、組織進(jìn)化、提升人均效能、降低費(fèi)率、注重人才培養(yǎng)等詞匯成為業(yè)績(jī)會(huì)上的高頻詞匯。
或許是地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整以及旭輝集團(tuán)原本一貫堅(jiān)持的穩(wěn)健理念發(fā)揮作用，在目前物業(yè)行業(yè)跑馬圈地，加速規(guī)模擴(kuò)張的背景下，旭輝永升服務(wù)多了一份謹(jǐn)慎。在并購(gòu)市場(chǎng)火熱的時(shí)候保持清醒和冷靜，堅(jiān)守“5個(gè)”漏斗審慎篩選并購(gòu)項(xiàng)目，旭輝永升服務(wù)聚焦至提升服務(wù)水平和能力，以運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)質(zhì)量提升。
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規(guī)模增長(zhǎng)與毛利率下行壓力
從數(shù)據(jù)上看，旭輝永升服務(wù)整體業(yè)績(jī)呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2021年收入47億元，同比50.8%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)6.9億元，同比增長(zhǎng)56.5%。歸母凈利潤(rùn)6.2億元，同比增長(zhǎng)58%。從數(shù)據(jù)增幅看，旭輝永升服務(wù)在行業(yè)不算突出。
從運(yùn)營(yíng)效率和盈利能力方面看，旭輝永升服務(wù)2021年有了階段性的改善。凈利率的增幅高于收入增長(zhǎng)，同時(shí)，費(fèi)用率同比下降了0.8個(gè)百分點(diǎn)至9.9%。
同時(shí)，旭輝永生服務(wù)2021年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額8.3億元，覆蓋凈利潤(rùn)倍數(shù)達(dá)到1。2倍，體現(xiàn)了物業(yè)企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)。
在漂亮指標(biāo)之下，旭輝永升服務(wù)的毛利率出現(xiàn)一定幅度的下降，2021年毛利率為27.6%，同比2020年下降3.8個(gè)百分點(diǎn)，為近4年最低水平。
該毛利率水平在行業(yè)中并不突出，關(guān)于毛利率的下降，旭輝永生服務(wù)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上解釋稱，為多方面因素造成。
首先從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上看，公司的物業(yè)管理服務(wù)、小區(qū)增值服務(wù)及對(duì)非業(yè)主的增值服務(wù)三項(xiàng)毛利率均有所下降，以及引入毛利率相對(duì)較低的城市服務(wù)。
從各版塊毛利率表現(xiàn)看，物業(yè)管理服務(wù)的毛利率微降至23.1%，社區(qū)增值服務(wù)毛利率下降至44.9%，較2020年的49.6%有所下降，非業(yè)主提供的增值服務(wù)的毛利率為20.9%。
同時(shí)，2021年疫情補(bǔ)貼取消，對(duì)毛利率大概存在2個(gè)點(diǎn)的影響。在投入方面，旭輝永升服務(wù)在業(yè)主服務(wù)、到家服務(wù)以及BU業(yè)務(wù)探索等方面有一定投入，目前還未到收獲的時(shí)候，對(duì)毛利率有一定的影響。
關(guān)于未來(lái)毛利率改善措施以及預(yù)期，旭輝永升服務(wù)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，未來(lái)綜合毛利率大概在26%-28%左右，并逐步擴(kuò)大毛利率水平較高的社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)收入占比提升整體的毛利率水平。
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審慎并購(gòu)加速規(guī)模擴(kuò)張
旭輝永升服務(wù)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，最直接的原因?yàn)橐?guī)模擴(kuò)張。報(bào)告期內(nèi)，旭輝永升服務(wù)合約建筑面積2.71億方，同比增長(zhǎng)49.4%；在管建筑面積1.71億方，同比增長(zhǎng)68.3%；簽約項(xiàng)目和在管項(xiàng)目分別為1409個(gè)和1032個(gè)，同比分別增長(zhǎng)43.0%和61.8%。簽約面積在一二線城市的業(yè)務(wù)布局占比超過(guò)70%。
從規(guī)模擴(kuò)張渠道看，主要有母司旭輝集團(tuán)、第三方招投標(biāo)、收并購(gòu)與戰(zhàn)略合作。其中旭輝集團(tuán)年銷售規(guī)模達(dá)2472.5億元，多元的代建、商業(yè)、公寓等業(yè)務(wù)也持續(xù)為旭輝永升服務(wù)帶來(lái)新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。
同時(shí)，從數(shù)據(jù)端可以看到，旭輝永升服務(wù)對(duì)旭輝集團(tuán)的業(yè)績(jī)依賴在逐漸降低，關(guān)聯(lián)交易占比從2016年的32%降至2021年的17.3%，占比處于行業(yè)較低水平，形成了“依靠不依賴”發(fā)展模式。
為了更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，旭輝永升服務(wù)將規(guī)模擴(kuò)張的目光聚焦到第三方，2021年外拓飽和收入年化達(dá)到12億元，同比增長(zhǎng)21.8%。數(shù)據(jù)顯示，2017年至2021年，旭輝永升服務(wù)來(lái)自第三方在管面積年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到79.9%，來(lái)自第三方在管物業(yè)收入年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)85.8%。
在收并購(gòu)方面，旭輝永升服務(wù)于2021年有所斬獲，成功與北京地標(biāo)性綜合體華熙五棵松物業(yè)、上海星悅物業(yè)、山東鑫建物業(yè)、湖南美中環(huán)境、上海美凱龍(601828)物業(yè)以及鄭州錦藝物業(yè)達(dá)成股權(quán)合作。
相比并購(gòu)規(guī)模擴(kuò)張，旭輝永升服務(wù)更看重并購(gòu)的安全性，在并購(gòu)市場(chǎng)火熱的時(shí)候保持清醒，對(duì)收并購(gòu)標(biāo)的堅(jiān)持“5個(gè)漏斗”進(jìn)行審慎的篩選。據(jù)管理層透露，2021年，旭輝永升服務(wù)考察了156個(gè)項(xiàng)目，23個(gè)項(xiàng)目通過(guò)立項(xiàng)，21個(gè)做了第三方盡調(diào)，目前還有部分項(xiàng)目仍在洽談中。
在收并購(gòu)市場(chǎng)機(jī)會(huì)多，市場(chǎng)熱的時(shí)候，旭輝永升服務(wù)保持了謹(jǐn)慎的態(tài)度。截至目前所有并購(gòu)項(xiàng)目整合成長(zhǎng)狀況良好，暫不存在減值風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，公司強(qiáng)調(diào)，未來(lái)仍將繼續(xù)堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)可控的戰(zhàn)略繽購(gòu)，在投前精選標(biāo)的，投后完善管理。
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聚焦數(shù)字化深挖社區(qū)服務(wù)價(jià)值
規(guī)模擴(kuò)張后，給旭輝永升服務(wù)整體收入增長(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)。通過(guò)深挖增值服務(wù)價(jià)值，原有的規(guī)模擴(kuò)張價(jià)值將得到更深入的挖掘。
數(shù)據(jù)顯示，2021年社區(qū)增值服務(wù)的收入較2020年約7.9億元增長(zhǎng)約39.2%至約11億元，收入占比達(dá)23.4%。收入的增長(zhǎng)有規(guī)模增長(zhǎng)的原因，同時(shí)也是旭輝永升服務(wù)提供更多元服務(wù)的成果體現(xiàn)。
據(jù)了解，目前旭輝永生服務(wù)社區(qū)主要有社區(qū)增值服務(wù)、車位管理服務(wù)、資產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)、家居生活服務(wù)四大服務(wù)業(yè)務(wù)。
報(bào)告期內(nèi)，旭輝永升服務(wù)啟動(dòng)到家服務(wù)自營(yíng)模式，超超400名認(rèn)證工程師投入到到家服務(wù)業(yè)務(wù)中。
在社區(qū)中，旭輝永升服務(wù)對(duì)服務(wù)進(jìn)行精細(xì)化管控，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、構(gòu)建服務(wù)支撐體系、有效對(duì)供應(yīng)方進(jìn)行管理，并通過(guò)數(shù)字化、智能化管理提質(zhì)增效。通過(guò)構(gòu)建主動(dòng)服務(wù)、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的模式，旭輝永升服務(wù)2021年賽維滿意度提升了2個(gè)百分點(diǎn)。
在數(shù)字化和智能化方面，旭輝永升服務(wù)2021年投入超6000萬(wàn)元，“霖久科技”實(shí)現(xiàn)了體系化發(fā)展。同時(shí)已經(jīng)完成在10個(gè)智慧社區(qū)全場(chǎng)景標(biāo)桿項(xiàng)目落地，提升了客戶體驗(yàn)，并通過(guò)數(shù)字化的閉環(huán)管理。
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，數(shù)字化發(fā)展能夠有效的提升效能，實(shí)現(xiàn)了60%預(yù)算自動(dòng)編制，全面預(yù)算系統(tǒng)升級(jí)；實(shí)現(xiàn)了審批提速56%，業(yè)務(wù)流程系統(tǒng)再優(yōu)化。
數(shù)字化前期投入對(duì)物企來(lái)說(shuō)將侵蝕利潤(rùn)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，該投入將產(chǎn)生更長(zhǎng)遠(yuǎn)的價(jià)值，進(jìn)一步深挖服務(wù)價(jià)值，整體增強(qiáng)物企的競(jìng)爭(zhēng)力。
