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8月8日至11日，2022博鰲房地產(chǎn)論壇在廣州舉辦。奧陸資本總裁兼首席投資官蔡金強(qiáng)發(fā)表了《現(xiàn)金流看地產(chǎn)覆巢之局及潛在破局》的演講。

蔡金強(qiáng)首先指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有歲月靜好，也沒有獨(dú)善其身。不是說民企已經(jīng)接近團(tuán)滅，國(guó)企或半國(guó)企就可以興高采烈。現(xiàn)在情況是“覆巢之下豈有完卵”的局面。

從房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出發(fā)，蔡金強(qiáng)分析了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的困境與破局之道。他認(rèn)為地產(chǎn)是一個(gè)資金密集的行業(yè)，看現(xiàn)金流是最為準(zhǔn)確的。融資性現(xiàn)金流、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流這三個(gè)方面中，融資性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流基本上沒有好的，決定能活多久或者說決定房企幸福指數(shù)的是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。

但蔡金強(qiáng)指出，今年上半年大部分公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，無論是最牛的央企、國(guó)企，還是半國(guó)企，民企更不用說，正數(shù)者應(yīng)該是鳳毛麟角，比珍稀動(dòng)物還少。而且真實(shí)的負(fù)數(shù)應(yīng)該比報(bào)表還要大不少，今年下半年這個(gè)數(shù)可能還會(huì)再擴(kuò)大。

他分析道，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的流入有銷售回款，現(xiàn)在前100的地產(chǎn)公司銷售是跌至了49%，前10也跌了40%，在銷售回款方面連去年同期的一半都沒有。而流出主要包括土地款、建安、利息、稅費(fèi)跟三項(xiàng)費(fèi)用及其它，這5個(gè)大項(xiàng)里面，有兩個(gè)是省不了錢的，一個(gè)是建安，一個(gè)是利息。建安占經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流通常比例大概是40%到60%左右，如果是前10大的公司可能是30%多到60%左右。土地款方面，今年房企拍地已經(jīng)非常少，現(xiàn)在前10的地產(chǎn)公司買地金額只有以前的大概3、4成左右。

蔡金強(qiáng)認(rèn)為，去年住宅的銷售總規(guī)模是16萬億，今年上半年是5萬多億。如果不進(jìn)行一個(gè)及時(shí)的策略上的變化，仍然堅(jiān)持救市場(chǎng)不救企業(yè)，住宅市場(chǎng)的銷售規(guī)模就會(huì)從去年的16萬以降到今年的10萬億，降到明年的7、8萬億。

蔡金強(qiáng)指出，等銷售的大幅快速回暖，時(shí)間上已經(jīng)等不及，必須在融資端，融資性現(xiàn)金流進(jìn)行當(dāng)機(jī)立斷的補(bǔ)充，也就是必須救企業(yè)，甚至是優(yōu)質(zhì)的民企。應(yīng)該要重建市場(chǎng)的信心跟信用，在整個(gè)大的游戲里面，房企是作為鏈條連接地方政府、供應(yīng)商、建筑、金融機(jī)構(gòu)和買房人，民企在這里面占了6成，如果民企團(tuán)滅，這個(gè)市場(chǎng)就不會(huì)繼續(xù)下去。