2021年下半年以來，市場趨冷幾成定局。10月，房地產(chǎn)市場繼續(xù)降溫，銷售數(shù)據(jù)雙降影響投資力度進一步減弱；房價方面，打折促銷成樓市主旋律。

有專業(yè)人士預(yù)測，房地產(chǎn)調(diào)控政策趨穩(wěn)，信貸政策邊際寬松已經(jīng)明顯，房地產(chǎn)市場銷售有望企穩(wěn)回升。但也有研報指出，房地產(chǎn)信貸邊際放松并不意味調(diào)控政策的剎車或轉(zhuǎn)向，而是政策的修復(fù)。

一、政策篇：信貸政策有望邊際寬松，調(diào)控趨向溫和

10月，從中央到地方，保持“維穩(wěn)”總基調(diào)不變，各地響應(yīng)“一城一策”穩(wěn)樓市。

中央層面，堅持“房住不炒”，銀保監(jiān)會釋放房地產(chǎn)信貸 “糾偏”政策，對房企帶來積極影響。

人民銀行金融市場司司長鄒瀾對于“樓市降溫”表示，部分金融機構(gòu)對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，對要求“紅檔”企業(yè)有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款。

10月21日，銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風(fēng)險監(jiān)測部負責(zé)人劉忠瑞指出，穩(wěn)妥做好對住房租賃市場的金融支持。加大對保障性租賃住房支持力度，研究細化金融支持措施，會同人民銀行推進房地產(chǎn)投資信托基金試點。

地方層面，部分城市房貸利率下調(diào)，同時多城繼續(xù)對樓市政策進行調(diào)整，包括交易、租賃、人才落戶、物業(yè)管理等內(nèi)容。10月哈爾濱、義烏、成都出臺預(yù)售制監(jiān)管方面措施，緩解房企資金壓力;武漢、三明、珠海調(diào)整落戶條件或?qū)τ谌瞬刨彿拷o予一定的優(yōu)惠。

民生銀行首席研究員溫彬稱，與近幾個月相比，10月居民中長期貸款新增規(guī)模保持了相對穩(wěn)定，但居民中長期貸款占全部新增貸款的比重升至51.1%，為去年10月以來的新高，說明近期按揭貸款政策有所調(diào)整，有利于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

二、樓市篇：70城房價超九成下跌，打折促銷成樓市主旋律

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年前10月，商品房銷售額和銷售面積分別約14.72萬億元(人民幣，下同)和14.3億平方米，同比增長11.8%和7.3%；比2019年同期增長18.3%和7.3%，兩年平均增長8.8%和3.6%。

增速方面，受今年上半年的商品房銷售業(yè)績在高位運行等因素影響，今年前10個月，全國商品房的銷售面積環(huán)比增速和銷售額環(huán)比增速均從今年1-2月的高位連續(xù)8個月回落，其較前9月分別收窄4個百分點和4.8個百分點。

圖片來源：國家統(tǒng)計局

單月來看，10月商品房的銷售額和銷售面積分別為1.24萬億元和1.27億平方米，較9月微降，且不及去年同期水平，分別同比下降約22.6%和21.6%。

除了銷售數(shù)據(jù)的雙雙下挫，房地產(chǎn)市場降溫在房價側(cè)也體現(xiàn)明顯。

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，房價下跌的城市數(shù)量明顯增加。10月70城中，新房房價環(huán)比下跌的城市有52個，相比9月份的36個明顯增多；二手房降價城市數(shù)量達到了64個，大概有90%的城市出現(xiàn)了明顯的降價現(xiàn)象。

與此同時，面對銷售承壓，各線城市的房企均采取“以價換量”的方式促銷售、抓回款。

基于此，整體來看，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格指數(shù)環(huán)比均為-0.3%，降幅較上月進一步擴大了0.2、0.1個百分點;新房和二手房均價同比增幅分別為2.8%、2%，分別較上月降低0.5、0.4個百分點。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，下半年以來，金融長效機制全面落地，開發(fā)商前端融資等全面收緊，后端銷售回款明顯下降，造成資金鏈被雙重擠壓，疊加債務(wù)到期集中，房企暴雷事件也惡化了市場預(yù)期，開發(fā)商不得不大力度打折促銷，房價下跌。

同時，他指出，受放貸緊縮，利率攀升，二手房停貸等，需求端也急劇冷縮，二手房價開始下跌，換房需求轉(zhuǎn)弱，造成了供需冷卻的循環(huán)。

三、房企篇：頭部房企單月銷售繼續(xù)下行，“以價換量”效果甚微

全國來看，10月份房企銷售加速下降，一方面，房地產(chǎn)稅試點推廣出臺，疊加各地細則的不明確，短期暫緩了購房者的購房需求;另一方面，房企頻現(xiàn)債務(wù)違約，使得購房者觀望情緒日益濃厚，對能否能夠順利交房產(chǎn)生擔(dān)憂。

資本邦從2021年前10月銷售額TOP50上市房企中篩選了位于不同梯隊的20家典型房企，對該等房企10月單月以及前10月的銷售額、銷售面積及年度目標完成度進行盤點。

10月單月，20家典型房企中，有九成房企出現(xiàn)銷售額和銷售面積雙降的局面。

而無論從銷售額還是銷售面積來看，下滑幅度最大的均是招商蛇口，其單月銷售額和銷售面積為165.45億元和78.35萬平方米，同比下降36.44%和35.9%。

對比之下，20家房企中僅中國金茂實現(xiàn)了銷售額和銷售面積的雙增長，分別同比增8.65%和12.91%。

雖然房企10月多采用降價策略，但是從上述數(shù)據(jù)來看，“以價換量”的效果在10月并不明顯。在該20家房企中，多數(shù)企業(yè)10月單月銷售額與10月銷售面積變動幅度保持一致。這就意味著在10月，對于房企而言，降價對銷售額和銷售面積并未起到較大的拉動作用。

前10月，房企累計銷售多數(shù)依然呈現(xiàn)同比增長的態(tài)勢，但銷售增速下滑明顯。

兩家頭部房企碧桂園和萬科企業(yè)，在前10月均出現(xiàn)累計銷售額和累計銷售面積同比雙降，前者分別同比下滑1.32%和1.75%;后者分別同比下滑4.42%和11.74%。

資本邦留意到，萬科企業(yè)的累計銷售業(yè)績連續(xù)兩個月走“下坡路”，前9月，萬科企業(yè)的累計銷售額和累計銷售面積分別同比下滑2.77%和9.75%。

從年度銷售目標完成情況上看，房企銷售艱難的環(huán)境下，全年目標完成率承壓，未來去化壓力進一步加大。

上述房企中，有18家房企披露了年度銷售目標或者目標增速。前10月，目標完成率超過5/6的房企僅兩家，分別是金地集團和正榮地產(chǎn)，僅占統(tǒng)計樣本的九分之一，其目標完成率分別為87.58%和83.8%。

克而瑞認為，四季度房企銷售將繼續(xù)承壓，通過“以價換量”來促銷售、抓回款的空間也越來越小，部分負債率較高的房企將面臨更大的經(jīng)營壓力。短期來看，年末企業(yè)仍需加快開發(fā)節(jié)奏、保證年底的貨量供應(yīng)，深化銷售渠道并維持積極的營銷和折扣力度，沖刺全年業(yè)績。

長期來看，未來房企的經(jīng)營邏輯向“以銷定投”轉(zhuǎn)變，在開發(fā)和銷售端對企業(yè)的經(jīng)營效率、供貨節(jié)奏以及去化效率都提出了更高的要求。

四、投資篇：開發(fā)投資增速連續(xù)8個月收窄，企業(yè)拿地日益謹慎

銷售數(shù)據(jù)不佳的同時房企拿地也更為謹慎，土地降溫明顯，間接影響了房地產(chǎn)開發(fā)投資的積極性。

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約12.49萬億元，同比增長7.2%;比2019年1-10月份增長14%，兩年平均增長6.8%。

圖片來源：國家統(tǒng)計局

值得關(guān)注的是，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速盡管維持正增長，但已連續(xù)8個月收窄，且該指標連續(xù)兩個月維持個位數(shù)的水平。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)投資已從“過熱”區(qū)間進入到“溫和”區(qū)間，后續(xù)要防范步入“過冷”區(qū)間，即低于5%的水平。

數(shù)據(jù)上看，開發(fā)商對未來的預(yù)期相對悲觀情緒還體現(xiàn)在拿地方面。2021年1-10月，中指研究院跟蹤的TOP100企業(yè)拿地總額約2.25萬億元，同比下降13.1%，門檻值為57億元，與去年同期65億元相比下降8億元。

圖片來源：中指研究院

單月來看，中指研究院跟蹤的50家代表企業(yè)拿地數(shù)據(jù)顯示，50家代表房企拿地總額同比下降71.1%，原因在于市場進入調(diào)整期，企業(yè)拿地日益謹慎;環(huán)比下降68.7%，是9月單月拿地金額增速顯著所致。

從城市等級分布來看，受集中供地城市影響，前10月，50家代表房企在一、三四線城市拿地面積占比上升。其中，一線城市拿地面積占比上升1.4個百分點，三四線城市拿地面積上升3.1個百分點。

從城市群分布來看，房企拿地關(guān)注熱點區(qū)域城市趨勢顯著。1-10月50家代表房企在長三角、粵港澳、成渝、京津冀城市群拿地面積占比均上升。

圖片來源：中指研究院

整體來看，房企拿地較為冷靜。國盛證券表示，由于房企資金壓力和銷售下行預(yù)期未變，土地市場熱度持續(xù)降溫。此外，10月集中供地的城市數(shù)量較上月有所減少，導(dǎo)致10月土地成交規(guī)模較上月下降。目前部分城市降低了第三輪集中供地的競拍門檻，供地政策出現(xiàn)一定寬松，但由于房企資金壓力以及年底拿地意愿較低，預(yù)計后續(xù)土地購置增速仍將繼續(xù)下行。

五、融資篇：發(fā)債規(guī)模超預(yù)期收縮，融資依然面臨困局

前10月，發(fā)債規(guī)模加速收縮。貝殼研究院統(tǒng)計，前10月房企發(fā)債累計約7993億元(人民幣，下同)，同比下降24%，金額規(guī)模減少2463億元。

融資結(jié)構(gòu)上看，仍以境內(nèi)債券規(guī)模為主導(dǎo)。境內(nèi)1-10月累計發(fā)債規(guī)模約5522億元，同比下降約13.4%，占整體規(guī)模約69%;境外方面，1-10月累計發(fā)債折合人民幣約2471億元，同比下降約37.4%，降幅接近境內(nèi)債約3倍。

傳統(tǒng)發(fā)債淡季疊加悲觀預(yù)期，房企單月發(fā)債規(guī)模收縮明顯。10月單月，房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行31筆，較上月減少31筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約304億元，環(huán)比減少55.9%，同比減少56.1%。

值得注意的是，10月房企到期債務(wù)規(guī)模從千億回落至772億元，環(huán)比減少35.6%，但償債壓力不減，融資壓力仍保持緊張。

收緊房企融資背后的原因，一方面，10月多家房企出現(xiàn)資金鏈斷裂，美元債成為信用風(fēng)險的導(dǎo)火索，導(dǎo)致金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險偏好明顯下降，出現(xiàn)了一致性的收縮行為，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速由此出現(xiàn)大幅度下滑。

例如，一些頭部房企包括佳兆業(yè)、陽光城、花樣年和當(dāng)代置業(yè)等，受融資與銷售雙重擠壓，兌付風(fēng)波不斷，流動性危機持續(xù)發(fā)酵。

另一方面，銀行按揭貸款的放款速度越來越慢，年內(nèi)額度告罄，導(dǎo)致房企回款的速度大幅下降。同時，對地方項目預(yù)售資金監(jiān)管的加強，致使地方企業(yè)資金流動性趨緊。

多家機構(gòu)認為，受密集下調(diào)房企評級事件影響，短期較難扭轉(zhuǎn)金融機構(gòu)的風(fēng)險偏好，房企在融資層面仍然面臨困局。

從信貸政策來看，房企融資環(huán)境有所好轉(zhuǎn)，包括按揭貸款放款速度加快、部分房企完成銀行間產(chǎn)品融資等。但對房企而言，更應(yīng)積極推動自身降負債，加強企業(yè)自身造血能力，唯有財務(wù)相對健康的房企更能在資本市場立足，而流動性緊張的企業(yè)風(fēng)險則可能繼續(xù)釋放。

結(jié)尾

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷去偽存真、良性競爭的過程。

短期看，供需雙方面走弱的過程中，房企正遭遇銷售數(shù)據(jù)下滑、開發(fā)投資回落、融資困難等多重壓力，但行業(yè)持續(xù)降溫或也是政策能夠進一步調(diào)整的催化劑。

長期來看，行業(yè)整體將邁入平穩(wěn)發(fā)展期，馬太效應(yīng)或?qū)@現(xiàn)，行業(yè)資源向穩(wěn)健經(jīng)營的優(yōu)質(zhì)房企聚集。

東興證券在研報中指出，資金優(yōu)勢構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)下最強的護身符與未來最強的推進劑，融資端政策回暖時率先得到金融機構(gòu)的支持，也將進一步擴大這種優(yōu)勢。具有資金優(yōu)勢的高信用房企，有望成為行業(yè)最早走出“內(nèi)卷”時代的“頭號玩家”。