對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)，買房是件大事。雖然家不能與房子等同，但是一所房子絕對(duì)是家的先決條件。房子是人一生中不可或缺的東西，是一天忙碌后最放松的地方，是心灰意冷時(shí)最溫暖的港灣，也是迷茫失落時(shí)最好的歸屬地。但是對(duì)于本期節(jié)目的三名當(dāng)事人代表的66位業(yè)主而言，房子卻成為了他們的糟心事。那么他們身上到底發(fā)生了什么？談的是事，說(shuō)的是理，歡迎收看本期《談事說(shuō)理》之66位業(yè)主。

簽訂協(xié)議的預(yù)售房，臨近交房卻被拍賣

業(yè)主代表邵某、劉某、高某分別代表了兩類型購(gòu)房業(yè)主。業(yè)主代表邵某、高某屬于全款購(gòu)房，他們分別于2014年、2015年與開(kāi)發(fā)商簽訂了“藍(lán)色港灣”項(xiàng)目商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，之后向開(kāi)發(fā)商足額繳納了七十余萬(wàn)元商品房全款，開(kāi)發(fā)商也承諾在2016年世界園藝博覽會(huì)之前會(huì)向購(gòu)房業(yè)主交付房屋。業(yè)主代表劉某則是屬于按揭貸款購(gòu)房，于2016年與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議并繳付首付款。

因?yàn)榉孔拥乩砦恢脙?yōu)越，業(yè)主們購(gòu)房時(shí)對(duì)于售房人員關(guān)于“預(yù)售許可證即將辦下來(lái)”的說(shuō)辭表示默許，他們認(rèn)為這一點(diǎn)無(wú)傷大雅。誰(shuí)料，最終他們不僅沒(méi)有如期拿到屬于他們的房子，甚至得到由于開(kāi)發(fā)商資金斷裂，“藍(lán)色港灣”項(xiàng)目被依法拍賣的噩耗。

漫漫求房路，何處可安家

據(jù)業(yè)主代表邵某、劉某、高某闡述，“藍(lán)色港灣”項(xiàng)目拍賣公告公示后，原開(kāi)發(fā)商聯(lián)絡(luò)購(gòu)房業(yè)主們“合作”，試圖以法律手段阻止拍賣，但以法院判決敗訴告終。2020年，新開(kāi)發(fā)商在接手“藍(lán)色港灣”項(xiàng)目后，在房?jī)r(jià)高出了幾倍的前提下，業(yè)主均被要求退房，即退還購(gòu)房業(yè)主當(dāng)年繳納的房款，66位業(yè)主當(dāng)即拒絕。

這些業(yè)主中，有的傾其一生的積蓄買房養(yǎng)老；有的為子女購(gòu)買的婚房，因?yàn)榇耸轮两褡夥可?；有的則在漫長(zhǎng)的求房之路中去世，遺憾終生。66位業(yè)主抱團(tuán)取暖，他們共同的愿望就是：依照當(dāng)年簽訂的認(rèn)購(gòu)合同，將所屬房屋進(jìn)行交付，讓他們回家。

專家深度解析案件背后的法理真相

六十六家的燈光，何時(shí)才能點(diǎn)亮？六十六位業(yè)主的遭遇，告誡了我們買房時(shí)應(yīng)了解哪些法律知識(shí)？節(jié)目下半場(chǎng)，特邀評(píng)論員馬進(jìn)彪、北京師范大學(xué)副教授賀丹兩位老師就此案進(jìn)行分析。

根據(jù)上半場(chǎng)66位業(yè)主代表所講述的情況，特邀評(píng)論員馬進(jìn)彪認(rèn)為：業(yè)主在繳納房款時(shí)并沒(méi)有取得房屋，根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的規(guī)律，購(gòu)房時(shí)的房款在沒(méi)有換取房子之前是在不斷貶值的，所以當(dāng)前開(kāi)發(fā)商向業(yè)主退還購(gòu)房款，并要求業(yè)主退房的解決方案不合理。況且66位業(yè)主在尋求合理解決方案的過(guò)程中所產(chǎn)生的時(shí)間損失、精神的損失無(wú)法賠償，從各方角度來(lái)看，“66位業(yè)主”事件的本質(zhì)是民生的問(wèn)題。

北京師范大學(xué)副教授賀丹認(rèn)為：業(yè)主們?cè)诘弥_(kāi)發(fā)商五證（《國(guó)有土地使用證》；《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；《建筑工程施工許可證》；《商品房預(yù)售許可證》）不齊全的前提下，仍與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房協(xié)議并繳納了房款，這是造成業(yè)主們“求房之路”艱難的根本原因。而業(yè)主們?cè)?ldquo;求房”的過(guò)程中，如果能夠在出現(xiàn)問(wèn)題的第一時(shí)間向當(dāng)時(shí)的開(kāi)發(fā)商索要賠償，則可以最大程度減少損失。

賀丹教授提出：當(dāng)前開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房業(yè)主提供的解決方案中，僅注明了退還購(gòu)房業(yè)主的房款，沒(méi)有涉及到購(gòu)房業(yè)主在“求房”過(guò)程遭受到的損失，所以業(yè)主們不認(rèn)同目前給到的解決方案是可以被理解并有法律依據(jù)的。即使當(dāng)年的購(gòu)房合同在法律上被認(rèn)定為無(wú)效，開(kāi)發(fā)商也要承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。

節(jié)目尾聲，北京師范大學(xué)副教授賀丹向廣大購(gòu)房者建議道：在購(gòu)房之前需檢查開(kāi)發(fā)商出示的證書(shū)是否齊全，二手房購(gòu)買過(guò)程中需要注意房產(chǎn)是否涉及擔(dān)保、抵押等問(wèn)題，買賣合同中關(guān)于房屋面積、產(chǎn)權(quán)權(quán)屬、違約責(zé)任、價(jià)款等描述是否清晰。如購(gòu)房后產(chǎn)生問(wèn)題，需在第一時(shí)間利用法律武器保護(hù)自己的權(quán)益。

在我國(guó)，一個(gè)案件的最終結(jié)局，有且只有人民法院才能判定，任何單位和個(gè)人只能給以諫言，不能干預(yù)司法公正。對(duì)于案件發(fā)展，我們節(jié)目也將持續(xù)關(guān)注。

本案涉及的相關(guān)法條：

【房產(chǎn)五證】

一《國(guó)有土地使用證》

二《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

三《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

四《建筑工程施工許可證》

五《商品房預(yù)售許可證》

【《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條 商品房預(yù)售實(shí)行許可制度】

開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

【締約過(guò)失責(zé)任】

締約過(guò)失責(zé)任也稱為先契約責(zé)任或者締約過(guò)失中的損害賠償責(zé)任，是指在合同訂立過(guò)程中，一方違背其依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則和法律規(guī)定所承擔(dān)的義務(wù)致另一方的信賴?yán)嬖馐軗p失時(shí)，應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。