2021年行業(yè)邏輯生變，房地產(chǎn)進入調(diào)整通道。
近日，中指研究院出爐了2021年度房企銷售業(yè)績榜單。縱覽2021年房企銷售業(yè)績表現(xiàn)，總體上延續(xù)了“高開低走”局勢，尤其是下半年隨著宏觀調(diào)控政策效能顯現(xiàn)，市場氣溫陡轉(zhuǎn)直下，同比銷售跌幅持續(xù)擴大。
這一次，房企的銷售成績單里“奇跡”缺場，房地產(chǎn)行業(yè)虛火褪去，房企銷售均價也呈現(xiàn)出一些奇妙變化。
這些房企銷售均價最高
其實，自三季度以來，購房者的觀望情緒漸濃，“低迷”成為下半年樓市的主旋律。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，2021年年內(nèi)全國百城賣地金額為4.05萬億元，同比下降7.4%。
年末收官，從已發(fā)布2021年銷售成績單的房企來看，房企銷售額和銷售均價的增長也受到不小影響。
據(jù)和訊房產(chǎn)統(tǒng)計，銷售均價霸屏前三的分別是綠城中國、招商蛇口(001979)和中海地產(chǎn)，分別為22537/㎡、22314.8/㎡、19545/㎡。（房企銷售金額、銷售面積為商品房數(shù)據(jù)，其中涵蓋了商品住宅、公寓、商辦等產(chǎn)品類型，有的房企受到公寓產(chǎn)品銷售均價較低的影響，或會拉低其整體均價；下同。）
（注：數(shù)據(jù)來源于房企發(fā)布的2021年1-12月銷售數(shù)據(jù)，選取企業(yè)為中指研究院統(tǒng)計的銷售額top10房企。）
此外，將房企銷售均價數(shù)據(jù)與2020年同期做對比可以發(fā)現(xiàn)，以合約銷售金額top10的房企為樣本，銷售均價下滑是普遍趨勢，其中綠城中國下滑達13.4%，中國恒大跌幅達8.7%。但仍有房企逆勢上揚，比如，萬科銷售均價漲幅達9.30%，保利發(fā)展銷售均價增長8.81%。
（注：數(shù)據(jù)來源于房企發(fā)布的2021年1-12月銷售數(shù)據(jù)。）
2021，房企銷售聚焦哪些城市？
2021年，更多龍頭房企不約而同地選擇了進軍三線、四線城市。
“最近5年，百強企業(yè)新進城市數(shù)量占比超過50%，這5年新進城市占總進入城市的50%以上，其中碧桂園、金地都是占比在60%以上，碧桂園新進三四線城市占比97%，金地新進三四線城市占比64%?！痹凇案鎰e白金時代”的演講中，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示。
2021年，百強房企在二線城市的布局占比近六成。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責(zé)人劉水表示，“50家百億代表企業(yè)的二線城市業(yè)績貢獻占比為58.1%，較2020年降低了0.2個百分點；三四線城市需求得到小幅釋放，2021年業(yè)績貢獻率為23.4%，同比增長0.3個百分點；一線城市業(yè)績貢獻率為18.5%，總體保持穩(wěn)定。”
在一線城市中，頭部房企的占比率依然很大，以上海和廣州為例：
在上海，融創(chuàng)中國、金地集團(600383)、瑞安房地產(chǎn)在銷售金額層面，分別以311.26億元、282.08億元和254.43億元獲得銷售金額榜前三名；銷售面積榜方面，金地集團、招商蛇口和融創(chuàng)中國分別以76.06萬平、68.31萬平和54.56萬平獲得銷售面積前三名。
保利發(fā)展以524.6億元獲得廣州房地產(chǎn)流量銷售金額冠軍；越秀地產(chǎn)全口徑銷售金額達到568億元，位列廣州眾多品牌房企之首；從銷售面積看，越秀地產(chǎn)為例廣州房地產(chǎn)銷售面積榜單首位，而保利發(fā)展、碧桂園分居二、三。
此外，從區(qū)域來看，2021年百億企業(yè)長三角、珠三角、京津冀城市群的銷售額貢獻較大，占比分別為37.9%、13.9%、10.3%，合計占比62.1%。
2022，房企應(yīng)該往哪走？
2022年，房企迎來還債大年，高速增長時代已經(jīng)走遠。
未來，房企落子何方，成為房企走出困局、開啟新機的關(guān)鍵。
中國發(fā)展研究院執(zhí)行院長、上海交通大學(xué)特聘教授、博士生導(dǎo)師陸銘曾指出，今年以來，政策及市場的雙重夾擊之下，房企普遍面臨流動性危機。在土地市場實行兩集中供應(yīng)的首年，房企從第一批供地積極參與到第三批供地直接躺平不拿地，態(tài)度轉(zhuǎn)變的背后，是對于踏錯城市發(fā)展節(jié)奏的擔(dān)憂。
應(yīng)對這種擔(dān)憂，陸銘支招房企，應(yīng)到人口流入的地方去。
而根據(jù)近期各地公布的2021年統(tǒng)計年鑒、各地2020年統(tǒng)計公報、公開數(shù)據(jù)結(jié)果顯示，當(dāng)前，人口凈流入最多的十個城市分別是：深圳、上海、廣州、北京、東莞、成都、蘇州、佛山、杭州和鄭州。
其中，8個在東部沿海地區(qū)，中部和西部各1個，分別是鄭州和成都。
丁祖昱也表示：“長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該聚焦在25個左右的城市上。以區(qū)域劃分，這些城市主要分布在長三角地區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、京津冀地區(qū)、成渝、長江中游、關(guān)中、中原、山東半島和海西等9個城市群?！?/p>
