信心比黃金還貴，這句話很適合形容當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)，這種信心最后只會落到一個層面——市場銷售。

最近發(fā)生一個頗為夸張的事情，青島某樓盤開盤現(xiàn)場坐滿了人，氣氛異?；鸨毁彿空呓煌晔赘犊钜院?，現(xiàn)場40人站起來為他鼓掌，原來，只有他一個人是購房者，其他人都是中介和托兒。

不過，雖然這件事情有些夸張，但也反映了當(dāng)前樓市確實銷售不振。提振樓市的微觀政策層出不窮，尤其1月20日央行非常罕見的下調(diào)5年期以上LPR至4.6%，這被認(rèn)為有助于提振人們的住房消費需求。

政策加持下，樓市有何反應(yīng)？一定程度上，代表樓市風(fēng)向標(biāo)的一線城市表現(xiàn)得更加顯著，根據(jù)90度此前調(diào)查，日前，北京樓市成交量顯著回升，上海二手房市場也已經(jīng)走出最困難時刻。今天，我們就聚焦深圳樓市，看看它正在發(fā)生哪些變化？

01

成交量創(chuàng)4年新低

“利率下調(diào)剛好在臨近春節(jié)期間，對市場影響還沒感覺有什么變化?！?/STRONG>海貝找房總經(jīng)理謝林鋒對90度表示，深圳樓市已經(jīng)進入過年狀態(tài)，有些中介已經(jīng)開始放假。

一位資深新房銷售王凱也表示，深圳新房價格沒有什么變化，整體比較平穩(wěn)，春節(jié)期間的促銷力度也不大。在他看來，沖刺業(yè)績時間過了，本來政府限價利潤就不高，現(xiàn)在都是正常價格。

根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會的數(shù)據(jù)，1月份以來，深圳新房和二手房第一周的成交數(shù)據(jù)分別為683和300套，第二周為839套和628套，第三周為941套和632套。雖然成交量持續(xù)小幅回升，但變化不大，而且春節(jié)假期效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)。

不過，在平穩(wěn)的基調(diào)中，深圳樓市的結(jié)構(gòu)性變化還在持續(xù)，即新房熱度高于二手房，而且，新房項目之間分化也比較嚴(yán)重，比如，根據(jù)媒體報道，1月初開盤的安聯(lián)尚璟府項目，353套房源只有15批客戶登記，開盤10天只有一套認(rèn)購。

“新房分化很嚴(yán)重，核心地段，有好學(xué)位且周邊配套比較好的項目，肯定受追捧，而光明、龍崗這種郊區(qū)樓盤成交量會差一點?！?/STRONG>在王凱看來，整個深圳市場偏冷，網(wǎng)紅盤也沒有那么好賣，以華潤城為例，此前一房難求，但今年第五期推出120平方的戶型，不僅沒賣完，現(xiàn)在還啟動了全民經(jīng)紀(jì)人去促進銷售。

可以說，當(dāng)前深圳樓市依然延續(xù)去年底的狀況，公開數(shù)據(jù)顯示，2021深圳全年一二手住宅合計成交93116套，成交總量創(chuàng)近4年新低，一手住宅成交52417套，同比增加15.5%，二手住宅成交40699套，同比減少57.3%。

數(shù)據(jù)來源：深圳中原

尤其是二手房成交量的大幅縮減，直接終止了深圳房價的高增長態(tài)勢。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年12月深圳新建商品住宅銷售價格指數(shù)同比增長3.3%，二手住宅銷售價格指數(shù)同比微增0.6%。

90度查詢發(fā)現(xiàn)，去年同期，深圳新房和二手房的價格指數(shù)增幅分別為4.1%和14.1%，這也意味著，深圳樓市在過去一年經(jīng)歷了比較慘淡的市場階段。

02

節(jié)后樓市大概率回暖

春節(jié)在一定程度上確實延后了市場對利好政策的反應(yīng)，結(jié)合過去一年深圳樓市調(diào)整來看，未來深圳樓市有望反彈。

根據(jù)深圳中原的數(shù)據(jù)，2021年深圳樓市的拐點主要在3月，此后二手房成交量一路走低，新房的表現(xiàn)則很多是根據(jù)開盤項目的情況而變化。外界認(rèn)為，導(dǎo)致樓市下行的最重要因素是2月出臺的二手房成交參考價格發(fā)布機制。

根據(jù)該政策，深圳市住建局發(fā)布了深圳3595個住宅小區(qū)二手房成交參考價格，不僅網(wǎng)上展示的價格以此為準(zhǔn)，銀行也以“二手住房成交參考價格”作為按揭貸款的參考依據(jù)。

在中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁兼深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫看來，無論是銀行亦或是民間金融機構(gòu)，深圳貸款監(jiān)管都大幅度加強，同時對于購房人資金來源嚴(yán)加管控，深圳作為存量市場為主導(dǎo)的城市，二手參考價直接重創(chuàng)二手市場，大學(xué)區(qū)、房地產(chǎn)稅等利空也懸在頭上，加上全國范圍內(nèi)的密集調(diào)控，市場冰封。

不過，政策的利空效應(yīng)基本出盡，業(yè)內(nèi)認(rèn)為深圳樓市將回歸合理狀態(tài)。王凱認(rèn)為，二手房交易量每月2000套左右，已經(jīng)低于正常水平，未來二手房指導(dǎo)價大概率不會再調(diào)整，而且，土地出讓時，基本規(guī)定了未來新房的售價，對周邊二手房價格有一個心理預(yù)期的引導(dǎo)，未來房價很平穩(wěn)，達到了調(diào)控目的。

鄭叔倫認(rèn)為，節(jié)后市場可能會迎來回暖，一方面，節(jié)后為傳統(tǒng)旺季，購房需求釋放；另一方面，政策上有逐步放松預(yù)期，同時大家預(yù)期政策見頂，客戶對市場預(yù)期觸底反彈概率大。加上近期影響市場的最大因素“二手交易系統(tǒng)”上線近3個月，市場逐步適應(yīng)新系統(tǒng)，成交也有望回升。

謝林鋒認(rèn)為，深圳樓市最難的時期已經(jīng)過了，春節(jié)后大概率會回暖，不過，他認(rèn)為，這取決于信貸政策的寬松，也要看兩會的風(fēng)向，但今年的市場基本面和成交數(shù)據(jù)肯定會比2021好。

“至少二手房成交量會有20%-30%增加，隨著新房供應(yīng)量不斷加大，今年新房會進入內(nèi)卷局面。”謝林鋒表示，整體市場來說，基本要以價換量，反觀對購房者來說，是一個好的入手時機，趕在下一輪低谷期入手。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這些年大家一直認(rèn)為深圳購買力多么旺盛，其實背后就是加杠桿。外界誤認(rèn)為深圳市場的購買力很高，只不過是杠桿催生的樓市熱度，當(dāng)違規(guī)加杠桿被重錘打擊，市場會回歸到正常水平。

03

供需矛盾未來仍會存在

房價上漲是一面雙刃劍，一方面，它固然可以提高土地價格，短期內(nèi)增加政府收入，但另一方面，房價上漲會影響城市對人才的吸引力，進而抑制城市發(fā)展。

這一點，在深圳就有體現(xiàn)，過去十年深圳偏少的宅地供給和快速增長的人口使深圳市住房價格及租金大幅上漲，提升了居住成本和薪酬壓力，降低了對人才的吸引力。貝殼研究院調(diào)查顯示2021年畢業(yè)季深圳就業(yè)期望指數(shù)排名下降2位至第6位。

中達證券認(rèn)為，盡管深圳并未如北京、上海般限制常住人口增長，但2014年后深圳就業(yè)人員數(shù)量同比增速持續(xù)放緩、2019年出現(xiàn)小幅下降（同比下降7.9萬人）。

值得一提的是，深圳人口去年，深圳的戶籍政策全方位收緊，比如，將人才落戶的學(xué)歷底線要求由大專調(diào)整為全日制本科，而且，對新引進人才不再受理發(fā)放租房和生活補貼。

對深圳來說，房價上漲過快的最重要根源是供需失衡，雖然人口增速放緩，但未來重點還要在供給側(cè)發(fā)力。近日發(fā)布的《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》提到了深圳未來住房制度改革的方向，并被認(rèn)為是深圳已進入實質(zhì)性大規(guī)模住房建設(shè)階段。

具體來看，“十四五”期間，深圳將以公共租賃住房為主為戶籍中低收入人群提供基本住房保障，以發(fā)展保障性租賃住房為重點緩解新市民、青年人等各類人群的住房困難，以共有產(chǎn)權(quán)住房為補充提升居民住房自有水平，穩(wěn)定商品住房供應(yīng)，滿足合理住房消費需求。

來源：深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃

知名自媒體人朱文策認(rèn)為，“十四五”的土地和住房供應(yīng)計劃，大概率可以超額完成。同時，輔以依然嚴(yán)厲的“五限令”需求管制政策，房價上漲預(yù)期會偏于穩(wěn)定。這意味著深圳市民在“十四五”期間，可以選擇的樓盤更多，進而就不會再出現(xiàn)過分的慌張。

朱文策認(rèn)為，深圳長周期供求緊張依然存在，無論是土地還是住房——依然不夠。深圳住房供應(yīng)的依據(jù)是到2025年常住人口是1860萬，基于這一點，單看深圳房價，未來長周期的持續(xù)上升還是大概率事件。