媒體報(bào)道，全國(guó)性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法已于近日制定出臺(tái)。據(jù)了解，該管理辦法明確，預(yù)售資金額度監(jiān)管為“重點(diǎn)額度監(jiān)管”。由市縣級(jí)城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)工程造價(jià)合同等核定，能確保項(xiàng)目竣工所需的資金額度，當(dāng)賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。

對(duì)此，評(píng)價(jià)如下：

1、預(yù)售資金監(jiān)管面臨的形勢(shì)

我國(guó)1994年發(fā)布實(shí)施的《城市商品房預(yù)售管理辦法》對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管有規(guī)定，明確開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)，商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定。2001年修訂時(shí)提出，城市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)制定對(duì)商品房預(yù)售款監(jiān)管的有關(guān)制度。但規(guī)定的相對(duì)粗線條，不太適應(yīng)當(dāng)下商品房發(fā)展的新趨勢(shì)：

一是，近年來(lái)地價(jià)明顯上漲，熱點(diǎn)城市地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例達(dá)到30%-50%，開(kāi)發(fā)商前期投入太大，杠桿率高，而專注于項(xiàng)目工程完成和交付的預(yù)售資金監(jiān)管，難以適應(yīng)開(kāi)發(fā)商的資金需求。

二是，超高層建筑越來(lái)越多，按形象進(jìn)度提取預(yù)售資金的做法，應(yīng)該更加精細(xì)化，增加提取節(jié)點(diǎn)。

三是，預(yù)售（而不是現(xiàn)售）的目的就是，在確保工程質(zhì)量和進(jìn)度的前提下，增加開(kāi)發(fā)商的可用資金，降低財(cái)務(wù)成本，從而降低房?jī)r(jià)，并縮短建設(shè)周期，增加商品房供應(yīng)?，F(xiàn)在由于風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)，保交樓任務(wù)突出，有的地方出險(xiǎn)監(jiān)管“一刀切”，一般額度和重點(diǎn)監(jiān)管額度混同，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商可用資金下降，加劇了交付風(fēng)險(xiǎn)、資金鏈緊張，也導(dǎo)致供應(yīng)下降，違背了采用預(yù)售的本源。需要從頂層進(jìn)行設(shè)計(jì)。

四是，從爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的案例看，普遍違規(guī)挪用預(yù)售資金，地方監(jiān)管的有效性需要提高。近年來(lái)，商品房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不斷發(fā)生，各地爛尾樓明顯增加，需要專門對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管進(jìn)行重新設(shè)計(jì)，包括監(jiān)管的原則、類型，不同資金監(jiān)管側(cè)重點(diǎn)，提取的節(jié)點(diǎn)安排，住建和金融的協(xié)調(diào)，怎么一城一策，怎么確保行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，怎么處理好保交付和緩解開(kāi)發(fā)商資金鏈的問(wèn)題等。

2、預(yù)售資金監(jiān)管的趨勢(shì)

一是，“既要管好，又不能管死”。管好就是嚴(yán)格專戶性質(zhì)，?？顚Ｓ茫瑢?shí)行全程全額監(jiān)管，資金閉環(huán)運(yùn)營(yíng)，不能挪用、套取，嚴(yán)格按照節(jié)點(diǎn)來(lái)使用，確保交付、房屋質(zhì)量，行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，這是實(shí)施監(jiān)管的本源；“不能管死”是指滿足合理提取需求，比如超出額度的資金可以由房企提取自由使用。

二是，明確監(jiān)管的模式。比如按預(yù)售款一定比例，一般在10%-40%，如廣東普遍為10%，昆明為30%，重慶為35%，銀川為40%；比如，按工程造價(jià)上浮一定比例，如浙江為工程造價(jià)的1.3倍，福建的城市多數(shù)為工程造價(jià)1.2倍；還有制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，如天津按照項(xiàng)目區(qū)位不同在3000-4000元/平左右，濟(jì)南按照3500元/平執(zhí)行，北京不低于5000元/平。青島對(duì)于全裝修項(xiàng)目，要求將裝修裝飾費(fèi)按照1500元/平米的標(biāo)準(zhǔn)納入監(jiān)管。

三是，明確全額監(jiān)管和重點(diǎn)監(jiān)管。對(duì)商品房預(yù)售房款（包括首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款和住房公積金貸款等）實(shí)施全額監(jiān)管，都要進(jìn)入監(jiān)管賬戶。不過(guò)，在全額監(jiān)管的基礎(chǔ)上，測(cè)算從預(yù)售到交付期間的工程支出，將該金額作為預(yù)售資金的重點(diǎn)監(jiān)管額度。對(duì)于重點(diǎn)監(jiān)管額度，嚴(yán)格按照監(jiān)管節(jié)點(diǎn)的要求提取。對(duì)于非重點(diǎn)監(jiān)管額度，允許提取，但是要求優(yōu)先用于工程建設(shè)，避免盲目擴(kuò)張，反過(guò)來(lái)又去挪用本項(xiàng)目的預(yù)售資金。

四是，明確責(zé)任、分工和流程。預(yù)售資金監(jiān)管包括住建部門、監(jiān)管銀行、施工和材料供應(yīng)單位、監(jiān)理商等，要明確各自責(zé)任、分工和工作流程，杜絕監(jiān)理商、材料單位配合開(kāi)發(fā)商出具虛假證明，套取預(yù)售資金。在近期風(fēng)險(xiǎn)案例中，此類現(xiàn)象很多。

五是，明確資金使用的權(quán)利先后。比如，不得因銀行保護(hù)債權(quán)，也不能因?yàn)樗痉ㄅ袥Q而隨意抽走資金，保交樓、保交付是第一位的。

六是，明確例外情況。比如，使用保函等形式替代預(yù)售資金監(jiān)管，如北京2021年11月規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可憑非監(jiān)管銀行出具的現(xiàn)金保函免除同等額度的監(jiān)管資金。根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行情況、工程進(jìn)展?fàn)顩r進(jìn)行優(yōu)化；增加預(yù)售資金提取節(jié)點(diǎn)，如對(duì)擬預(yù)售樓棟中最高樓棟為10層以上（含10層）建筑的，可增加“建設(shè)層數(shù)達(dá)三分之一”，“建設(shè)層數(shù)達(dá)三分之二等節(jié)點(diǎn)，資金提取的頻率提高，將有助于工程進(jìn)度。

從保交樓，保民生，防范風(fēng)險(xiǎn)，高質(zhì)量發(fā)展的角度看，預(yù)售資金監(jiān)管會(huì)趨于嚴(yán)格，因?yàn)檫^(guò)去有點(diǎn)松，導(dǎo)致了保交樓難題，很多地方大面積爛尾樓出現(xiàn)。當(dāng)然，也有優(yōu)化的空間，但主要是規(guī)避部分地方一味地為了保交樓，擔(dān)心資金被司法和銀行抽走，被挪用而超額監(jiān)管。但總的來(lái)說(shuō)，有保有壓，但重在正本清源，將預(yù)售資金“專戶管理”、“?？顚Ｓ谩钡脑瓌t落到實(shí)處。

預(yù)計(jì)，國(guó)家發(fā)布該指導(dǎo)意見(jiàn)后，各地根據(jù)新原則制定實(shí)施細(xì)則，目前這一工作已經(jīng)展開(kāi)。