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11月3日，上海市人大常委會(huì)對(duì)《上海市住房租賃條例（草案）》公開(kāi)征求意見(jiàn)。

主要內(nèi)容包括：

規(guī)范租賃行為，平衡租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

一是嚴(yán)格住房出租要求，明確出租住房應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定，禁止群租；二是細(xì)化完善辦理租賃登記備案的具體要求；三是明確出租人、承租人應(yīng)當(dāng)遵守的行為規(guī)范。同時(shí)，鼓勵(lì)當(dāng)事人訂立長(zhǎng)期租賃合同，建立穩(wěn)定的租賃關(guān)系。

加強(qiáng)市場(chǎng)主體管理，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序。一是加大對(duì)個(gè)人“二房東”監(jiān)管力度；二是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和住房租賃企業(yè)的管理，包括建立備案制度、從業(yè)人員實(shí)名從業(yè)、規(guī)范房源信息發(fā)布、實(shí)行合同網(wǎng)簽、資金監(jiān)管要求等；三是對(duì)發(fā)布房源信息的網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者提出了一系列要求。

突出民生保障，發(fā)揮保障性租賃住房作用。一是確立目標(biāo)定位，擴(kuò)大保障性租賃住房供給；二是加強(qiáng)源頭規(guī)劃，明確編制專項(xiàng)規(guī)劃以及重點(diǎn)布局要求；三是明確建設(shè)和管理要求，合理設(shè)置準(zhǔn)入條件和退出機(jī)制、優(yōu)化申請(qǐng)審核流程、完善配租使用規(guī)范、規(guī)范租金和租期。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海發(fā)布《上海市住房租賃條例（草案）》。意味著在北京之后，第二部地方層面住房租賃條例出臺(tái)。

1、豐富了住房租賃體系的內(nèi)涵

此次政策明確，踐行人民城市重要理念，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持租購(gòu)并舉的發(fā)展方向，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加快形成多主體供應(yīng)、多渠道保障、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃體系，滿足居民多層次的居住需求。這里明確了住房租賃體系的概念，尤其是增加了“經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范”“租賃關(guān)系穩(wěn)定”兩條內(nèi)容，這比傳統(tǒng)的“多主體供給、多渠道保障”的提法進(jìn)了一層。從這個(gè)角度看值得全行業(yè)學(xué)習(xí)，尤其是說(shuō)明對(duì)于經(jīng)營(yíng)層面和租賃關(guān)系方面的重視。

2、強(qiáng)化了機(jī)構(gòu)風(fēng)控能力的審查

此次政策明確，住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備與經(jīng)營(yíng)規(guī)模相適應(yīng)的自有資金、專業(yè)人員、管理制度和風(fēng)險(xiǎn)防控能力。該表述具有積極的意義，也和這兩年長(zhǎng)租公寓企業(yè)暴雷等事件有密切關(guān)系。此次強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險(xiǎn)防控能力，其實(shí)就是要求此類機(jī)構(gòu)后續(xù)要注重風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)的化解。此類表述相比過(guò)去提及了保護(hù)租客權(quán)益等傳統(tǒng)思路，其實(shí)是有進(jìn)步的。對(duì)于長(zhǎng)租公寓企業(yè)來(lái)說(shuō)，后續(xù)也需要建立風(fēng)控管理部門(mén)或風(fēng)控監(jiān)測(cè)小組，真正吻合上海當(dāng)前對(duì)于租賃企業(yè)的新要求。

3、充分考慮了新城建設(shè)的需要

此次政策明確，保障性租賃住房重點(diǎn)在新城等人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域、高校園區(qū)、產(chǎn)業(yè)和商務(wù)商業(yè)集聚區(qū)、軌道交通站點(diǎn)周邊等租賃需求集中、生產(chǎn)生活便利、交通便捷的區(qū)域進(jìn)行布局。這里政策明確提及了“新城”的概念，和上海五大新城的建設(shè)要求有關(guān)。這對(duì)于五大新城的建設(shè)來(lái)說(shuō)，是有較大啟發(fā)的。后續(xù)這五大新城在住房租賃的規(guī)劃、房源籌集、租賃市場(chǎng)的培育等方面確實(shí)需要發(fā)力。當(dāng)然也可以創(chuàng)新一些模式，尤其是關(guān)注五大新城人才和新市民的導(dǎo)入，積極培育新產(chǎn)業(yè)。

4、金融支持力度明顯增強(qiáng)

此次政策從金融層面給予了積極的支持。其中政策38條明確，支持利用住房公積金計(jì)提的相關(guān)資金按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定，用于相關(guān)保障性租賃住房建設(shè)、供應(yīng)。而政策43條明確，鼓勵(lì)商業(yè)銀行為租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)提供期限匹配、利率適當(dāng)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的信貸產(chǎn)品和服務(wù)。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行公司信用類債券、擔(dān)保債券、資產(chǎn)支持證券和不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金等，專門(mén)用于租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。從這里可以看出，包括公積金、商業(yè)銀行以及金融創(chuàng)新等，都要積極給予住房租賃市場(chǎng)支持。后續(xù)要充分關(guān)注上海住房租賃金融市場(chǎng)的培育工作。

5、明確了應(yīng)急保障的相關(guān)內(nèi)容

此次政策明確，發(fā)生自然災(zāi)害、事故災(zāi)難或者公共衛(wèi)生事件等突發(fā)事件時(shí)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將承租人及共同居住人納入基本生活必需品的供應(yīng)范圍，保障其基本生活。區(qū)應(yīng)急管理、房屋管理、衛(wèi)生健康等部門(mén)應(yīng)當(dāng)做好指導(dǎo)工作。這一點(diǎn)和當(dāng)前防疫工作也是緊密結(jié)合的。今年疫情防控和靜態(tài)管理下，租客的權(quán)益保障，尤其是日常的柴米油鹽等內(nèi)容，實(shí)際上也需要非常好的保障。此次寫(xiě)入到租賃條例，充分說(shuō)明在社區(qū)管理中，對(duì)于此類租客租房需求的充分保障。這一點(diǎn)具有非常好的導(dǎo)向，也是全國(guó)其他城市需要學(xué)習(xí)甚至寫(xiě)入相關(guān)文件中的。