來(lái)源:地產(chǎn)K線
樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李奕和 發(fā)自南昌
南昌核心區(qū)的八一廣場(chǎng)附近，是眾多新舊商業(yè)標(biāo)桿的聚集地。方圓百米內(nèi)，南昌百貨大樓、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、財(cái)富廣場(chǎng)、麗華百貨大廈均落座于此。
與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一街之隔，一座商業(yè)新標(biāo)桿正撥地而起。
這個(gè)項(xiàng)目是南昌蘇寧廣場(chǎng)，在當(dāng)?shù)責(zé)o人不知，無(wú)人不曉。
四年前，張近東帶著他的商業(yè)執(zhí)念來(lái)到此地。初來(lái)乍到的他，想要蘇寧置業(yè)在此建一座集商業(yè)、甲級(jí)寫(xiě)字樓和五星級(jí)酒店于一體的商業(yè)綜合體。打造南昌新的商業(yè)標(biāo)桿。
但商業(yè)和資本的江湖總是波云詭譎。從去年傳出危機(jī)以來(lái)，蘇寧經(jīng)歷了較大的改變。
今年7月，為解決流動(dòng)性危機(jī)，張近東為蘇寧易購(gòu)引入了以江蘇省、南京市國(guó)資為牽頭的戰(zhàn)投方，蘇寧易購(gòu)由此進(jìn)入無(wú)實(shí)控人時(shí)代。
作為蘇寧旗下重要的板塊，蘇寧置業(yè)自此前傳出破產(chǎn)消息以來(lái)，也在加大資產(chǎn)的出售和變現(xiàn)，以穩(wěn)定公司現(xiàn)金流。而那個(gè)曾經(jīng)寄托了張近東商業(yè)夢(mèng)想的南昌蘇寧廣場(chǎng)，成為了蘇寧置業(yè)最先擺上貨架的項(xiàng)目之一。
9月13日，鄂武商A(000501. SZ)的一紙公告，最先披露了這筆交易。
公告稱，為滿足業(yè)務(wù)發(fā)展需要，武漢武商集團(tuán)擬收購(gòu)南昌蘇寧置業(yè)持有的南昌市東湖區(qū)廣場(chǎng)北路以東、省府北二路以南控規(guī)SF01-04(以下稱“1-4”)、SF01-05(以下稱“1-5”)地塊在建商業(yè)項(xiàng)目。
本次收購(gòu)項(xiàng)目總價(jià)款33億元，其中標(biāo)的項(xiàng)目中資產(chǎn)對(duì)價(jià)21.12億元，另外武漢武商集團(tuán)支付給未來(lái)一定期間內(nèi)總包方等施工方、供應(yīng)商的價(jià)款11.88億元。
鄂武商A杠桿收購(gòu)33億項(xiàng)目
標(biāo)的項(xiàng)目為在建的南昌蘇寧廣場(chǎng)。項(xiàng)目位于南昌市中心區(qū)域八一廣場(chǎng)核心商圈，緊鄰地鐵1、2號(hào)線的換乘站八一廣場(chǎng)站，交通位置優(yōu)越。
附近僅方圓百米外，就聚集了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、財(cái)富購(gòu)物廣場(chǎng)、南昌百貨大樓、麗華百貨大廈等眾多傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)，商業(yè)氛圍濃厚，是南昌市核心區(qū)不可多得的黃金商業(yè)地塊。
項(xiàng)目地塊最早由蘇寧置業(yè)在4年前已經(jīng)拿下，目前開(kāi)發(fā)建設(shè)工作尚未完畢。
2017年7月，蘇寧置業(yè)曾以底價(jià)24.35億元包攬了江西南昌省府大院全部5宗地塊，總面積165畝。這也是蘇寧置業(yè)首次進(jìn)入南昌市場(chǎng)。
五宗地塊編號(hào)為DAAJ2017011-7015，當(dāng)時(shí)地塊正處于拆遷階段。當(dāng)中，本次出售予武漢武商集團(tuán)在建項(xiàng)目的地塊SF01-04、SF01-05地塊即屬于當(dāng)時(shí)的7013號(hào)宗地。該地塊面積77.971畝，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)4897.37元/平方米，總價(jià)10.95億元。是五宗地塊中最貴的地塊。
根據(jù)披露的估值報(bào)告，南昌蘇寧廣場(chǎng)(1-4/5地塊)項(xiàng)目于2021年6月30日已投資成本(市場(chǎng)價(jià)值)21.18億元;在建項(xiàng)目從2021年6月30日至達(dá)到一消驗(yàn)收交付時(shí)尚需投入資金12.11億元。綜上，項(xiàng)目達(dá)到一消驗(yàn)收時(shí)的投資成本為33.3億元。
公開(kāi)資料顯示，南昌蘇寧廣場(chǎng)項(xiàng)目總建筑面積約60萬(wàn)平方米，總投資達(dá)到85億元。其計(jì)劃打造集零售購(gòu)物中心、酒店、寫(xiě)字樓等于一體的商業(yè)綜合體。當(dāng)中商業(yè)規(guī)劃約16萬(wàn)平方米、辦公約1.7萬(wàn)平方米、酒店4.6萬(wàn)平方米。
根據(jù)鄂武商A公告，地上項(xiàng)目目前仍處于建設(shè)過(guò)程中，按照原定計(jì)劃，應(yīng)于2022年起進(jìn)入工程收尾、竣工驗(yàn)收階段。只不過(guò)，為解決蘇寧流動(dòng)性危機(jī)，這個(gè)被定位為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)標(biāo)桿的項(xiàng)目，尚未建成就被蘇寧置業(yè)擺上了貨架。
對(duì)鄂武商A而言，這筆收購(gòu)也有著重大的戰(zhàn)略意義，這是其首次在湖北以外布局落子。
作為國(guó)內(nèi)大型商業(yè)零售企業(yè)，鄂武商A下屬有國(guó)際廣場(chǎng)、武商廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)等10家購(gòu)物中心，總面積約為146.5萬(wàn)平方米;此外超市業(yè)務(wù)擁有71家門(mén)店，總面積約為57.57萬(wàn)平方米。但這些業(yè)務(wù)均局限在在湖北省內(nèi)。
公告稱，本次收購(gòu)?fù)瓿珊?，鄂武商A將項(xiàng)目打造為南昌標(biāo)桿性商業(yè)綜合體，借此在湖北以外布局落子，擴(kuò)大公司商業(yè)版圖，為實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展邁出具有戰(zhàn)略意義的重要一步。
數(shù)據(jù)顯示，2021上半年，鄂武商A實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入37.01億元，其中購(gòu)物中心業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)收入17.27億元，超市業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)收入17.44億元;實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤(rùn)4.52億元。
值得一提的是，鄂武商A要拿出33億交易金額并不容易。上半年，該公司總資產(chǎn)242.82億元。其截至報(bào)告期末的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額僅17.67億元，遠(yuǎn)不足以覆蓋本次交易的對(duì)價(jià)。其在公告中表示，本次收購(gòu)項(xiàng)目支出款項(xiàng)的資金來(lái)源為公司自有資金及融資。
蘇寧緩解流動(dòng)性危機(jī)
這是一筆各需所需的交易?；氐教K寧方，出售資產(chǎn)回流現(xiàn)金成為其解決流動(dòng)危機(jī)的主要方式之一。
作為蘇寧系旗下重要的成員，蘇寧置業(yè)成立于2005年，其以“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”雙輪驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，項(xiàng)目覆蓋商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)城小鎮(zhèn)、住宅地產(chǎn)、物流地產(chǎn)四大板塊，并形成購(gòu)物中心、星級(jí)酒店、物業(yè)服務(wù)三大運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域。
該公司目前業(yè)務(wù)布局京津冀、長(zhǎng)三角、港珠澳、成渝、長(zhǎng)江中游五大城市群，累計(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目超300個(gè)，開(kāi)發(fā)面積超4000萬(wàn)平方米。而在中長(zhǎng)期目標(biāo)中，蘇寧置業(yè)要形成50家蘇寧廣場(chǎng)、300家蘇寧易購(gòu)廣場(chǎng)和100家星級(jí)酒店發(fā)展目標(biāo)。
隨著去年以來(lái)蘇寧債務(wù)危機(jī)的爆發(fā)，蘇寧系旗下多個(gè)板塊也因此受累。去年12月10日，張近東父子將持有的蘇寧控股所有股權(quán)共計(jì)10萬(wàn)股、股本金額10億元質(zhì)押給淘寶。蘇寧系的債務(wù)危機(jī)正式出現(xiàn)在外界的視野。
此次危機(jī)，受影響最大的當(dāng)屬上市平臺(tái)蘇寧易購(gòu)(002024. SZ)。今年2月，蘇寧易購(gòu)擬籌劃公司控制權(quán)變更，股票自2月25日開(kāi)市起停牌。隨后傳出，深圳國(guó)資旗下的深國(guó)際控股、鯤鵬股權(quán)投資以148.17億元總價(jià)受讓蘇寧易購(gòu)23%股權(quán)。
但由于雙方在簽訂框架合同后，未能就商務(wù)合作條件達(dá)成最終協(xié)議。這筆交易經(jīng)過(guò)近4個(gè)月的磨合后終止。最終，蘇寧易購(gòu)等來(lái)的，是一支由江蘇省、南京市國(guó)資牽頭組成的戰(zhàn)投方。
7月5日，蘇寧易購(gòu)公告，公司控股股東、實(shí)際控制人張近東及其一致行動(dòng)人蘇寧控股集團(tuán)，蘇寧電器集團(tuán)，西藏信托擬將所持公司總股本的16.96%股份，轉(zhuǎn)讓給江蘇新新零售創(chuàng)新基金二期(有限合伙)。該基金由江蘇省、南京市國(guó)資聯(lián)合各方參與，產(chǎn)業(yè)投資人包括阿里巴巴及海爾、美的、TCL、小米等。陣容可謂相當(dāng)豪華。
隨后，蘇寧易購(gòu)的董事會(huì)也迎來(lái)?yè)Q血。張近東退出，提名兒子張康陽(yáng)進(jìn)入董事會(huì);淘寶中國(guó)提名的代表黃明端出任董事長(zhǎng)，原蘇寧易購(gòu)高管任峻任總裁。這起變更中，以張近東退出為標(biāo)志，蘇寧易購(gòu)正式進(jìn)入無(wú)實(shí)控人時(shí)代。
從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，蘇寧易購(gòu)與蘇寧置業(yè)沒(méi)有直接的股權(quán)關(guān)系。后者實(shí)際由張近東、蘇寧電器、張康陽(yáng)持股55.08%、36.44%、8.47%。而此次的出讓方南昌蘇寧置業(yè)，由蘇寧置業(yè)持股100%。
值得一提的是，與蘇寧易購(gòu)引入戰(zhàn)投方不同，張近東在蘇寧置業(yè)的處理上，僅涉及項(xiàng)目的出售，并不涉及公司股權(quán)的轉(zhuǎn)讓。有業(yè)內(nèi)人士指出，與公司股權(quán)相比，僅項(xiàng)目層面的交易可以避免因債務(wù)、擔(dān)保、稅費(fèi)以及訴訟等糾紛延長(zhǎng)的交易期限，從而快速達(dá)成交易、回流現(xiàn)金。這更加有利于蘇寧債務(wù)危機(jī)的解決。
事實(shí)上，蘇寧危機(jī)爆發(fā)后，蘇寧置業(yè)也曾多次傳出負(fù)面消息，甚至一度被傳破產(chǎn)。雖然消息最后被證實(shí)為謠言，但受累于蘇寧系危機(jī)，蘇寧置業(yè)的流動(dòng)性壓力也確實(shí)存在。據(jù)了解，上述三大股東持有的蘇寧置業(yè)股權(quán)，大部分處于質(zhì)押狀態(tài)。
根據(jù)鄂武商A披露的交易公告，標(biāo)的項(xiàng)目所占的土地使用權(quán)也均設(shè)置了抵押登記。當(dāng)中，1-4地塊與1-5地塊以興業(yè)銀行南昌分行為抵押權(quán)人設(shè)定抵押，被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額為18億元，目前尚待償還的主債權(quán)數(shù)額為12.07億元，債務(wù)履行期限為2019年4月22日至2022年4月21日。
除此之外，1-5地塊還以蘇寧商業(yè)保理為抵押權(quán)人設(shè)定抵押，被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額為60億元，債務(wù)履行期限為2020年10月9日至2021年10月9日。公告稱，南昌蘇寧置業(yè)承諾，在武漢武商集團(tuán)支付轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)前解除為蘇寧商業(yè)保理提供的抵押擔(dān)保。
頭圖來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)
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