2月28日，上周五(2月25日)晚間，港股公司中國恒大(03333.HK)公告稱，恒大集團(tuán)與光大信托和五礦信托簽訂合作協(xié)議，內(nèi)容關(guān)于出售集團(tuán)4個項(xiàng)目公司股權(quán)予光大信托和五礦信托，信托機(jī)構(gòu)將接管項(xiàng)目公司的運(yùn)營管理，向項(xiàng)目公司投入資金以保障項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)建設(shè)及保交樓，且集團(tuán)有行使回購股權(quán)的權(quán)利。

從簽訂協(xié)議的內(nèi)容來看，恒大出售予光大信托的資產(chǎn)包括兩個項(xiàng)目：重慶黛宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(恒大黛山華庭項(xiàng)目)10%股權(quán)及2.79億元債權(quán)、東莞市鴻釧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(東莞恒大悅龍臺項(xiàng)目)9.8712%股權(quán)及5億元債權(quán)。

轉(zhuǎn)讓總對價為10.3億元，此次出售可收回前期投資款10.3億元，可化解項(xiàng)目涉及的債務(wù)約27.7億元。

此外，恒大出售予五礦信托的資產(chǎn)包括兩個項(xiàng)目：佛山市順德區(qū)盈沁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(佛山鉑睿府項(xiàng)目)9.23%股權(quán)及2.4億元債權(quán)、南沙恒睿及南沙恒昌(各自10.97%股權(quán)，廣深國際文旅城項(xiàng)目)及6.4億元債權(quán)。

轉(zhuǎn)讓總對價為11億元。此次出售可收回前期投資款共約9.2億元，可化解涉及的債務(wù)共約42.4億元。

針對與信托合作的原因，恒大表示，集團(tuán)可收回在項(xiàng)目的部分前期投資款約人民幣19.5億元，可化解項(xiàng)目涉及的債務(wù)約人民幣70.1億元，收回的投資款對于集團(tuán)其他項(xiàng)目的保交樓及債務(wù)化解工作都具有積極影響。

五礦信托也表示，面對與恒大集團(tuán)合作的部分項(xiàng)目風(fēng)險，五礦信托以維護(hù)投資人利益為首要目標(biāo)，尋求化解路徑。經(jīng)過反復(fù)論證，五礦信托認(rèn)為通過獲得項(xiàng)目公司全部股權(quán)及管理權(quán)，推動項(xiàng)目正?；\(yùn)營，是當(dāng)前解決恒大項(xiàng)目問題的最優(yōu)方案。

恒大在公告中指出，集團(tuán)將保留在項(xiàng)目的財務(wù)監(jiān)督權(quán)及銷售共同定價權(quán)。信托機(jī)構(gòu)接管4個項(xiàng)目后，根據(jù)實(shí)際需要負(fù)責(zé)向相關(guān)項(xiàng)目投入開發(fā)建設(shè)所需資金。當(dāng)相關(guān)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)收益后，收益將用于償還信托機(jī)構(gòu)的投入，盈余將用于償還集團(tuán)的前期資金投入。信托機(jī)構(gòu)不以股東身份實(shí)際參與項(xiàng)目利潤分配。

償還信托機(jī)構(gòu)的投入后，恒大可行使權(quán)利要求信托機(jī)構(gòu)以零對價轉(zhuǎn)讓相關(guān)項(xiàng)目的100%權(quán)益予集團(tuán)。若集團(tuán)選擇不行使該回購權(quán)，相關(guān)項(xiàng)目公司則繼續(xù)由信托機(jī)構(gòu)管理，而相關(guān)項(xiàng)目公司每年可分配利潤的5%將分配予信托機(jī)構(gòu)，余額則分配予恒大集團(tuán)。

有分析人士認(rèn)為，此次與兩大信托公司的合作，保證了項(xiàng)目正常開發(fā)建設(shè)、維護(hù)了購房者權(quán)益，還實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金回籠以助力全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓。這一合作模式，對推動恒大恢復(fù)正常經(jīng)營、化解債務(wù)風(fēng)險，逐步走出困境具有積極借鑒意義。

值得注意的是，五礦信托是中國五礦集團(tuán)旗下的信托機(jī)構(gòu)，除了恒大，五礦信托曾為藍(lán)光發(fā)展、泰禾集團(tuán)、花樣年控股等多家房企提供融資，而這些合作企業(yè)目前均出現(xiàn)不同程度的資金鏈緊張問題。

也不僅僅是五礦信托面臨融資房地產(chǎn)公司資金不足的風(fēng)險，信托行業(yè)流動性風(fēng)險亦面臨較大壓力。2022年2月23日，用益金融研究院在研報中指出：從信托行業(yè)流動性來看，未來3年信托產(chǎn)品到期規(guī)模分別為3.8萬億元、3.37萬億元和2.01萬億元。

房地產(chǎn)信托發(fā)行繼續(xù)下滑。中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，截至2021年三季度末，投向房地產(chǎn)業(yè)的資金信托余額為1.95萬億元，同比下降18.13%，房地產(chǎn)業(yè)信托占比降至12.42%。

用益金融研究院在研報中預(yù)測，2022年房地產(chǎn)信托將延續(xù)下滑的趨勢，預(yù)計2022年的下滑幅度在30%~40%之間。