今天起，房主把房子租給租賃企業(yè)，租金不再?gòu)淖赓U企業(yè)方收取，而是由銀行直接劃撥。從今天起正式實(shí)施的《關(guān)于南京市住房租賃企業(yè)租賃資金銀行監(jiān)管實(shí)施細(xì)則(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》)明確，住房租賃企業(yè)單次收取房客租金超過(guò)3個(gè)月的，或單次收取押金超過(guò)1個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶，并通過(guò)監(jiān)管賬戶向房東支付租金、向租客退還押金。

南京在冊(cè)住房租賃企業(yè)已超1.6萬(wàn)家

據(jù)介紹，2017年以來(lái)，在人口凈流入的大城市，一批住房租賃企業(yè)迅速成長(zhǎng)，租賃市場(chǎng)得到了飛速發(fā)展。以南京為例，目前在工商注冊(cè)登記從事住房租賃相關(guān)經(jīng)營(yíng)范圍的企業(yè)超過(guò)1.6萬(wàn)家，正在經(jīng)營(yíng)并實(shí)現(xiàn)報(bào)備的企業(yè)超過(guò)700家。

記者了解到，由于目前國(guó)家住房租賃行業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)尚不夠健全，加之行業(yè)門檻低，企業(yè)盲目擴(kuò)張、租金收付缺乏監(jiān)管，“高收低租”“長(zhǎng)收短付”“租金貸”等行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題逐漸暴露，一些城市出現(xiàn)租賃企業(yè)“爆倉(cāng)”事件，侵害了眾多房東房客的權(quán)益。近兩年來(lái)，我市先后曝光的問(wèn)題租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有80多家。就在前不久，針對(duì)南京浦云公寓管理有限公司、南京青城公寓管理有限公司涉嫌存在的“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為，鼓樓區(qū)住房保障和房產(chǎn)局、江北新區(qū)住房建設(shè)與管理中心、市房屋租賃指導(dǎo)中心聯(lián)合發(fā)布通告，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示。

單次收取租金超3個(gè)月須納入監(jiān)管賬戶

規(guī)范租賃市場(chǎng)，有效降低租金收付風(fēng)險(xiǎn)，近年來(lái)，從國(guó)家到地方，各類政策文件密集出臺(tái)。2019年12月，住建部等六部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序的意見》，提出要指導(dǎo)“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式的住房租賃企業(yè)在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶;2020年12月，南京市住房保障和房產(chǎn)局等八部門《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)范市場(chǎng)秩序的通知》，提出要加強(qiáng)租賃機(jī)構(gòu)租金收付管理，施行租賃機(jī)構(gòu)租金銀行監(jiān)管;今年4月，住建部等六部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》，要求對(duì)單次收取租金超過(guò)3個(gè)月或押金超過(guò)1個(gè)月的住房租賃企業(yè)開展租賃資金監(jiān)管，我市及時(shí)出臺(tái)《細(xì)則》，進(jìn)一步明確如何對(duì)租賃企業(yè)的租金進(jìn)行有效監(jiān)管。

所謂輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)，即通過(guò)租賃、委托管理、與產(chǎn)權(quán)方運(yùn)營(yíng)合作等非自持方式獲取住房，向承租人轉(zhuǎn)租(包括對(duì)房源裝修改造后轉(zhuǎn)租)獲得租金價(jià)差，或者以代收租金、提供租賃管理、物業(yè)管理等服務(wù)名義變相轉(zhuǎn)租獲取經(jīng)營(yíng)收益的住房租賃企業(yè)。目前南京活躍的這類企業(yè)超過(guò)200家。包括自如租房、花海公寓等，其中規(guī)模最大的自如租房在南京市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的房源超過(guò)2萬(wàn)套，花海公寓的房源超過(guò)800套。

根據(jù)《細(xì)則》，住房租賃企業(yè)單次收取房客租金超過(guò)3個(gè)月的，或單次收取押金超過(guò)1個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶，并通過(guò)監(jiān)管賬戶向房東支付租金、向租客退還押金。另外，采取不當(dāng)手段以期達(dá)到規(guī)避資金監(jiān)管的目的，如以不合理高價(jià)租金水平收取不超過(guò)3個(gè)月租金，或以不合理高價(jià)收取不超過(guò)1個(gè)月押金等情形的，也應(yīng)納入監(jiān)管賬戶。

“市場(chǎng)正常租金價(jià)格為1000元/間，一年租金價(jià)格為1.2萬(wàn)元。按照規(guī)定，超過(guò)3個(gè)月的必須接受監(jiān)管，企業(yè)若按照3個(gè)月來(lái)收取，正常應(yīng)收3000元，但企業(yè)為了逃避監(jiān)管又想多收，就按照4000元/月來(lái)收，單次收取3個(gè)月的總租金為1.2萬(wàn)元，然后美其名曰‘付三送九’，這就是典型的以不合理租金價(jià)格規(guī)避監(jiān)管。”市房地產(chǎn)交易中心租賃科工作人員舉例介紹。

首批租賃資金監(jiān)管銀行共3家

據(jù)悉，我市第一批住房租賃企業(yè)租賃資金監(jiān)管銀行共有3家，包括：建行南京分行、中行南京分行以及恒豐銀行南京分行。今起，輕資產(chǎn)租賃企業(yè)須選擇1家開展租賃資金監(jiān)管的銀行，并開設(shè)1個(gè)租賃資金監(jiān)管賬戶。監(jiān)管銀行按照協(xié)議約定向租賃企業(yè)、房東、房客提供便捷的合同信息查詢、資金便捷支付等服務(wù);并根據(jù)監(jiān)管協(xié)議和有關(guān)合同，按照租賃企業(yè)向房東支付租金的周期，將租金劃轉(zhuǎn)房東，并將對(duì)應(yīng)房東支付周期租金盈余部分等劃轉(zhuǎn)租賃企業(yè)一般結(jié)算賬戶。另外，監(jiān)管銀行還須建立監(jiān)管賬戶不明款項(xiàng)處理機(jī)制，確保資金繳存、劃轉(zhuǎn)的及時(shí)準(zhǔn)確。

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士提醒，租客在租房時(shí)切記查看租賃企業(yè)資質(zhì)，企業(yè)是否開設(shè)租賃資金銀行監(jiān)管賬戶，盡量不要一次性支付超過(guò)3個(gè)月的房租，避免財(cái)產(chǎn)損失和法律風(fēng)險(xiǎn)。（記者　顧小萍）