房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)化解工作正在有序推進(jìn)。
1月12日，有市場消息稱，招商蛇口(001979)30億元并購票據(jù)已完成注冊，首期發(fā)行25.8億元，其中12.9億元用于收購住宅項(xiàng)目公司股權(quán)。
大約一個(gè)月的時(shí)間就完成并購票據(jù)的注冊，在業(yè)內(nèi)看來，體現(xiàn)了政策對地產(chǎn)行業(yè)收并購的支持力度，更重要的是，除招商蛇口外，在交易商協(xié)會注冊發(fā)行并購票據(jù)的其他房地產(chǎn)企業(yè)同樣有望快速獲批。
在業(yè)內(nèi)看來，從上周媒體報(bào)道“收并購貸款不再計(jì)入‘三條紅線’相關(guān)指標(biāo)”以來，各方對房企收并購的推進(jìn)都高度關(guān)注，招商蛇口并購票據(jù)完成則意味著行業(yè)收并購進(jìn)入了關(guān)鍵性的實(shí)操階段。
01
鼓勵地產(chǎn)收并購
從招商蛇口獲取并購資金的速度上，可以看出政策對地產(chǎn)收并購的支持效率。
12月8日，招商蛇口在交易商協(xié)會注冊并購票據(jù)，大約一個(gè)月的時(shí)間就已經(jīng)完成注冊，在業(yè)內(nèi)看來，這種速度能夠體現(xiàn)出政策的支持傾向。
實(shí)際上，從去年12月下旬開始，監(jiān)管層就開始加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)收并購的支持力度，首先是央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好并購的金融支持和服務(wù)。
同時(shí)，中國銀行(601988)間市場交易商協(xié)會舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會，傳出將重點(diǎn)支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊發(fā)行中長期限的債務(wù)融資工具，募集資金優(yōu)先用于補(bǔ)充已售在建項(xiàng)目的資金缺口，以及用于房地產(chǎn)項(xiàng)目或資產(chǎn)的收購。
不僅如此，對房地產(chǎn)行業(yè)收并購政策越來越細(xì)化，1月6日，財(cái)聯(lián)社獲悉，目前銀行已告知一些大型優(yōu)質(zhì)房企，針對出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計(jì)入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)。
上周，有專家透露，廣東省政府就召集了多家房企開會，與會房企包括奧園集團(tuán)、富力地產(chǎn)、雅居樂、保利地產(chǎn)(600048)、中海地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、珠江實(shí)業(yè)(600684)集團(tuán)等國企和民企，會議目的就是為民營房地產(chǎn)企業(yè)紓困。
植信投資研究院資深研究員馬泓認(rèn)為，考慮到近期央行允許具備條件的房地產(chǎn)并購貸款項(xiàng)目不納入“三道紅線”考核范圍，這給了部分實(shí)力相對較強(qiáng)的央企、國企房企參與到“紓困”的計(jì)劃的信心。他表示，招商蛇口此舉也反映出地方性國企相應(yīng)號召的決心，預(yù)計(jì)該筆融資計(jì)劃將很快完成。
“收并購政策已經(jīng)進(jìn)入關(guān)鍵性的實(shí)操階段?！敝袊髽I(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示，市場反應(yīng)及各家企業(yè)如何去具體執(zhí)行，要看各家房地產(chǎn)企業(yè)接下來的動作，可以確定的是，無論是從股權(quán)方面還是從項(xiàng)目層面進(jìn)行收并購，對行業(yè)當(dāng)前的流動性危機(jī)而言都會發(fā)揮重要的舒緩作用。
值得一提的是，隨著收并購步入正軌，央企并購流程和民企資產(chǎn)質(zhì)量和價(jià)格等問題也將成為關(guān)注重點(diǎn)。
收并購的本質(zhì)仍然是一場生意，一位不愿具名的國企負(fù)責(zé)人表示，必要的審計(jì)盡職調(diào)查還是要做到位，否則民營老板盲目擴(kuò)張，直接丟給國企接盤，很容易造成國有資產(chǎn)損失。
不過，上述國企負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，在商言商，有商業(yè)價(jià)值的邏輯在，國企或民企都會有理性動作。據(jù)了解，他所在的國企在收并購市場已經(jīng)有所斬獲。
02
收并購有望開啟“加速度”
當(dāng)前，一線城市已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)回暖跡象，以北京為例，合碩機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年12月北京二手房網(wǎng)簽超1.54萬套，環(huán)比增加30%，2021年全年北京二手房網(wǎng)簽近19.32萬套，創(chuàng)近5年新高。
再比如上海，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2021年上海二手住宅成交前三季度交易量逐月下滑，四季度成交企穩(wěn)回調(diào)。此外，廣州四季度成交量翹尾，進(jìn)而帶動全年成交量創(chuàng)近五年新高。深圳雖然成交量不高，但隨著投機(jī)需求驟減市場將回到合理水平。
隨著市場回暖及房企在融資端的邊際改善，將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)收并購的活躍度。一位行業(yè)資深人士認(rèn)為，從政策加持到市場觸底反彈，2022年大概率將成為房地產(chǎn)行業(yè)的收并購之年。
收并購帶動房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)格局也將隨之改變。柏文喜認(rèn)為，對于收并購企業(yè)來講，可以給未來的業(yè)績增長準(zhǔn)備更多的可售貨值，為可持續(xù)發(fā)展打下更為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，反過來，也會促進(jìn)行業(yè)集中度的更快提升，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的格局變化。
更重要的是，收并購將大大降低購房者的購房風(fēng)險(xiǎn)，這也是“保交樓”的題中之義。“按照保交樓、保民生、保穩(wěn)定作為首要目標(biāo)，妥善處理個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)項(xiàng)目的逾期交付的風(fēng)險(xiǎn)?！?2月25日，住建部部長王蒙徽在接受新華社采訪時(shí)如是強(qiáng)調(diào)。
馬泓表示，隨著住房金融政策邊際改善，房地產(chǎn)行業(yè)有望重拾信心，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有望逐步企穩(wěn)。他提醒，對于購房者而言，需要注意保護(hù)自身消費(fèi)者權(quán)益，對暴雷房企持理性態(tài)度，盡可能通過法律途徑追回?fù)p失。
“購房者在買房時(shí)需要格外注意房企的交房履約能力和產(chǎn)品質(zhì)量，在可能的條件下，應(yīng)當(dāng)以購買現(xiàn)房來規(guī)避不能按時(shí)交房以及項(xiàng)目爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。”柏文喜認(rèn)為，2022年的房地產(chǎn)市場的信心應(yīng)可逐步恢復(fù)，但是行業(yè)基本面已經(jīng)發(fā)生變化。
