房地產(chǎn)行業(yè)的流動性危機(jī)正在引發(fā)物業(yè)領(lǐng)域的大洗牌。

2月14日晚，碧桂園服務(wù)全面收購中梁百悅智佳正式官宣，后者與20強房企中梁控股為同一實控人，且IPO處于通過聆訊階段，距離上市僅差臨門一腳。

雖然交易價格沒有披露，但截至2021年6月30日，中梁百悅智佳簽約總建筑面積約7120萬平方米。這是行業(yè)又一起“大魚吃大魚”的收并購案。

根據(jù)億翰智庫的統(tǒng)計，去年以來，物業(yè)行業(yè)發(fā)生的收并購事件接近百次,一方面，這類并購的交易額較大，動輒過億，另一方面，這類并購很多發(fā)生在規(guī)模較大的企業(yè)之間，尤其是頭部物企對出險房企旗下物企的收購。

受益于持續(xù)的收并購，行業(yè)集中度正在加速提升，尤其隨著萬物云、龍湖智創(chuàng)生活、萬達(dá)商管陸續(xù)登陸資本市場，物業(yè)行業(yè)的大洗牌即將到來，未來的物業(yè)行業(yè)大概率是頭部玩家之間的游戲。

01

規(guī)模之爭白熱化

年初以來，華潤萬象生活先后收購了禹洲物業(yè)和中南服務(wù)，總成交額高達(dá)33.2億元，隨后碧桂園服務(wù)官宣了對中梁物業(yè)的收購。無論規(guī)模還是并購主體，物業(yè)的收并購規(guī)模都有擴(kuò)圍的態(tài)勢。

相較而言，2021年至今，物業(yè)行業(yè)發(fā)生大大小小的并購事件近百起，尤其下半年年以來，物業(yè)并購呈現(xiàn)加速之勢。根據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)，2021年上半年物業(yè)并購事件38起，下半年則高達(dá)54起。

并購額也一路增長，和訊房產(chǎn)進(jìn)一步梳理發(fā)現(xiàn)，去年上半年并購金額超1億的案例為15筆，而下半年則是24筆，增速高達(dá)60%。隨著華潤萬象生活和碧桂園服務(wù)的持續(xù)并購，行業(yè)的收并購?fù)葡蛐乱徊ǜ叱薄?/P>

據(jù)中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜觀察，去年上半年，行業(yè)主要以上市物企并購非上市企業(yè)及非上市企業(yè)之間的并購為主，而去年下半年以來，則出現(xiàn)了上市企業(yè)之間的相互并購，并購標(biāo)的和金額呈現(xiàn)快速增長。

除行業(yè)本身處于快速發(fā)展階段之外，房地產(chǎn)行業(yè)的流動性危機(jī)也在很大程度上加速了這一收購趨勢。隨著藍(lán)光發(fā)展(600466)、當(dāng)代置業(yè)、中國恒大、富力、花樣年、禹洲集團(tuán)、中南置地等房企先后陷入流動性危機(jī)，作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的物業(yè)資產(chǎn)迅速被擺上貨架。

收并購是物業(yè)行業(yè)發(fā)展到一定階段的必然，柏文喜認(rèn)為，收并購在推動業(yè)績增長的同時也會優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，提升行業(yè)地位和競爭力，有利于物企的增值服務(wù)效應(yīng)的顯現(xiàn)和可持續(xù)發(fā)展。

以碧桂園服務(wù)為例，截止2021年上半年，公司在管面積6.44億平方米，合約管理面積12.05億平方米，規(guī)模居行業(yè)首位。國金證券(600109)認(rèn)為，碧桂園服務(wù)2021 年并購的三家大中型優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司合計在管面積超2.8 億方，僅此增量就相當(dāng)于公司2020 年總在管面積的75%。

再比如華潤萬象生活，截止2021年上半年，其在管面積約1.62億平方米，收購禹洲物業(yè)和中南物業(yè)后，將直接增加6907萬平方米，即便不考慮自身的規(guī)模增長，其規(guī)模也能輕松突破2億平方米，排位顯著提升。

此外，諸如中海物業(yè)、綠城服務(wù)、金科服務(wù)、世茂服務(wù)、旭輝永升等物企去年下半年以來均有收并購動作，規(guī)模之爭越發(fā)激烈，行業(yè)大洗牌近在眼前。在這場規(guī)模排位賽的資格爭奪戰(zhàn)中，誰能率先達(dá)到高點，也就意味著獲得了更多的先機(jī)。

02

收并購窗口期

如上文所言，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇流動性危機(jī)，物業(yè)公司紛紛被擺上貨架，對于物業(yè)行業(yè)來講，這也意味著行業(yè)出現(xiàn)難得的收并購良機(jī)。

“相信公司此次并購對價合理，風(fēng)險低?！?/STRONG>中信證券認(rèn)為，華潤萬象生活以不高于10.6億元的對價向禹洲集團(tuán)旗下公司收購物業(yè)管理資產(chǎn)，2020年底這部分物業(yè)管理的在管面積1760萬平米，而且超過93%的在管面積是由禹洲集團(tuán)和禹洲集團(tuán)關(guān)聯(lián)方開發(fā)的項目，僅有少量第三方項目，方便管理。

“并購交易估值和相關(guān)條件相較 2020 年有所改善?！眹鹱C券認(rèn)為，2021年下半年，由于許多房企開始不得不出售旗下物業(yè)公司換回現(xiàn)金，彼時的物業(yè)并購市場是買家市場，交易條件也傾向于買家。

究其原因，睿信咨詢總裁、睿觀研究院院長郝炬認(rèn)為，一方面，房地產(chǎn)現(xiàn)金流壓力導(dǎo)致房企在出售資產(chǎn)過程中，價格會有一定的折扣，對急于出售的房企更甚；另一方面，整個資本市場并不景氣，物企的市盈率不斷下降，這也導(dǎo)致部分物企放棄IPO而選擇整體出售。

在行業(yè)資金壓力普遍較大的情況下，如何抓住收并購窗口期是一門技術(shù)活，這既關(guān)乎企業(yè)的戰(zhàn)略選擇，也關(guān)系企業(yè)的融資實力。11月26日，碧桂園服務(wù)配售1.5億股，募資逾80億港元，據(jù)統(tǒng)計，2021 年碧桂園服務(wù)總計融資約 197 億元人民幣，充分把握住了物業(yè)行業(yè)的并購窗口。

為了房地產(chǎn)行業(yè)順利出清風(fēng)險，房地產(chǎn)融資政策出現(xiàn)定向松動，實力民企和央企國企融資境況顯著改善。受益于大環(huán)境的寬松，部分優(yōu)質(zhì)物企獲得了更充足的收并購資金支持。比如，1月25日，招商銀行(600036)授予華潤萬象生活30億元并購融資額度，可用于并購，這也是后者果斷出手的底氣。

億翰智庫研究員李艷杰認(rèn)為，在地產(chǎn)板塊資金風(fēng)險還未全部釋放的情況下，物業(yè)收購整合還將持續(xù)下去。從標(biāo)的供給上，現(xiàn)在物業(yè)領(lǐng)域釋放出來的標(biāo)的較前2年較多，多個出險地產(chǎn)的物業(yè)板塊都可能成為下一個標(biāo)的，收購意向達(dá)成及可實施性更強。

“當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)的收并購，是行業(yè)整合和向寡頭競爭階段發(fā)展過程中的必然現(xiàn)象?！?/STRONG>在柏文喜看來，現(xiàn)在確實是一個并購物企的好時機(jī)，這種趨勢可能會持續(xù)兩年左右。

03

布局服務(wù)的新戰(zhàn)場

隨著收并購及自然增長，物業(yè)行業(yè)的洗牌愈演愈烈。

除了碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)、華潤萬象生活等規(guī)模大幅增長，隨著萬物云、龍湖智創(chuàng)生活及萬達(dá)商管將陸續(xù)上市并獲得資金支持，行業(yè)對大宗物業(yè)資產(chǎn)的爭奪會更加激烈，這也預(yù)示著，物業(yè)將正式迎來寡頭競爭格局時代。

基于規(guī)模的盈利能力無疑將成為接下來的重點。李艷杰表示，頭部企業(yè)的競爭格局基本初定，未來2年的競爭仍是規(guī)模的競爭，同時兼顧服務(wù)品質(zhì)及服務(wù)運營的建設(shè)。柏文喜也認(rèn)為，物業(yè)行業(yè)未來的競爭點是管理和創(chuàng)新能力的競爭。

當(dāng)前，頭部物企的盈利能力差距較大。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，截止2021年上半年，規(guī)模量級在億平以上的上市物企，單坪創(chuàng)收最高的是華潤萬象生活、世茂服務(wù)及綠城服務(wù)，分別為33元/平、24.2元/平和20.5元/平，華潤萬象生活是唯一一家單坪創(chuàng)收超30元/平的物企，而保利物業(yè)、合景悠活則在10元/平左右。

“未來的服務(wù)創(chuàng)新方向來自社區(qū)增值服務(wù)和新業(yè)態(tài)?！?/STRONG>郝炬認(rèn)為，最近兩三年，物企做了很多探索，今年或明年會逐步落實下來，形成總結(jié)，然后把一些創(chuàng)新性業(yè)務(wù)規(guī)?；?，不過，這種創(chuàng)新業(yè)務(wù)的趨勢目前還有待觀察，到了一定規(guī)模才可以稱得上有成果。

以社區(qū)增值服務(wù)為例，中指院分析上市企業(yè)2021H1數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，44家上市企業(yè)增值服務(wù)收入合計達(dá)358億元，同比增長79.9%，增值服務(wù)坪效逐年提高。國金證券數(shù)據(jù)也顯示，20家上市物企基礎(chǔ)物管收入占比達(dá)54%，但毛利潤占比已降至47%，而社區(qū)增值服務(wù)收入占比和毛利潤占比已分別提升至17%和25%。

碧桂園服務(wù)去年對外宣布，有信心在 2025 年整體總收入突破1000億元，其中，社區(qū)增值服務(wù)、城市服務(wù)的收入規(guī)模爭取突破300億元和200億元。財報顯示，2021年上半年，碧桂園服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)收入增速達(dá)132%。

“未來社區(qū)增值服務(wù)是否能探索出成熟可復(fù)制的產(chǎn)品線，將愈發(fā)成為決定物管公司估值高低的關(guān)鍵因素之一?！?/STRONG>國金證券認(rèn)為，2022年物業(yè)公司在社區(qū)增值服務(wù)上會持續(xù)發(fā)力，物業(yè)公司自身的運營能力也將有所體現(xiàn)。

“物企開展增值服務(wù)業(yè)務(wù)無法全面開花?！敝兄秆芯吭何飿I(yè)事業(yè)部高級分析師吳奎勇預(yù)計，增值服務(wù)的業(yè)務(wù)場景未來將更加多元化，不過，企業(yè)要結(jié)合企業(yè)資源稟賦有所取舍。