11月16日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布10月份商品住宅銷售價(jià)格變動情況,從數(shù)據(jù)來看,房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定發(fā)展,趨勢上呈現(xiàn)持續(xù)下行。
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那么,最具有樓市風(fēng)向標(biāo)意義的70城房價(jià)的跌幅到底表現(xiàn)怎么樣呢?小編接下來為大家一一揭秘。
01
58個城市新房價(jià)格下跌
10月份,70個大中城市中,新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市有58個,比上月增加4個。整體來看,新房價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.4%,比上月擴(kuò)大了0.1個百分點(diǎn),也是近年來的最大跌幅,去年9月份以來連續(xù)14個月處于下跌態(tài)勢。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,從10月份房價(jià)指數(shù)環(huán)比下降的城市數(shù)量看,下跌城市數(shù)量為58個,是今年下跌城市數(shù)量最多的一次,也說明市場的壓力較大。相對來說,北京、上海、杭州和成都的房價(jià)相對穩(wěn)健,而其他城市普遍有降溫的壓力。
整體來看,三線城市壓力最大,數(shù)據(jù)顯示,一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%,降幅與上月相同;二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%,降幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn);三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%,降幅均與上月相同。
對于新房價(jià)格跌幅擴(kuò)大的原因,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,一方面,近期房企風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)爆發(fā),且呈現(xiàn)擴(kuò)散的可能性,市場在傳聞一些穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè),也出險(xiǎn)了困難,導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)融資、購房者買房等等信心,都出險(xiǎn)了下滑。
10月份企業(yè)融資、居民按揭都出現(xiàn)緊縮的局面。其中,10月居民戶貸款減少180億元,是今年自2、4月后又一次負(fù)增長,同比減少4827億元,體現(xiàn)出居民融資需求弱化的特征。企業(yè)中長期貸款新增規(guī)模也邊際縮小,銀行又開始用票據(jù)沖量,顯示其對風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。
另一方面,開發(fā)商資金鏈繼續(xù)緊張,國慶期間新房項(xiàng)目繼續(xù)打折促銷,甚至促銷的力度比較大,表現(xiàn)在價(jià)格上,就是新房指數(shù)繼續(xù)下行。
最后,10月份疫情形勢再次嚴(yán)峻起來,管控力度在加強(qiáng),李宇嘉認(rèn)為,這對現(xiàn)場看房、買房和市場對未來的預(yù)期,都有比較大的影響。
02
二手房價(jià)格指數(shù)進(jìn)一步下跌0.5%
二手房方面,統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有62個,比上月增加1個;二手住房價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.5%,跌幅比9月份擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn),且連續(xù)14個月下跌(與新房一樣),且比新房價(jià)格指數(shù)下跌幅度要大。
從10月份房價(jià)指數(shù)環(huán)比和同比漲幅數(shù)據(jù)看,只有5個城市二手房還在漲價(jià),即成都、南充、煙臺、北京和徐州。嚴(yán)躍進(jìn)表示,總體上說,10月份二手房漲價(jià)的城市數(shù)量是今年最少的,從這個指標(biāo)說,市場壓力其實(shí)是最大的,各地雖然也有一些二手房交易火熱的消息,但都是暫時性的。
“目前房價(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅下跌的速度略有加快,進(jìn)而也使得同比下跌速度加快?!?/strong>嚴(yán)躍進(jìn)表示,10月份全國70個城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.5%,同比漲幅為-3.7%,這是需要注意的風(fēng)險(xiǎn),尤其是近期有關(guān)于二手房掛牌量增加的新情況,說明市場預(yù)期在進(jìn)一步做調(diào)整。
李宇嘉認(rèn)為,二手房價(jià)格指數(shù)跌幅較大的主要原因在于,二手房掛牌量迅速攀升,多數(shù)城市掛牌量創(chuàng)歷史新高,且去年同期二手房價(jià)格比較堅(jiān)挺,而開發(fā)商降價(jià)促銷一直在進(jìn)行中。今年,隨著新房大面積降價(jià)促銷,需求轉(zhuǎn)向新房市場,導(dǎo)致二手房交易量占比不斷下降。同時,二手房價(jià)格下跌,導(dǎo)致多套房擁有者,特別是2016-2021年上半年市場集中的投資客開始增加放盤,并以降價(jià)來促進(jìn)成交。
03
樓市能否抬頭?
進(jìn)入11月以來,房地產(chǎn)政策的支持力度明顯加大。
11月11日,人民銀行、銀保監(jiān)會出臺十六條措施,支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,包括穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放、支持個人住房貸款合理需求、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放、支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期等。
11月14日銀保監(jiān)、住建部和央行發(fā)文支持優(yōu)質(zhì)房企向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金,保函置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%,提升房企資金使用效率、緩解流動性風(fēng)險(xiǎn)。
對此,李宇嘉認(rèn)為,近期,政策開始全面發(fā)力,既有供給端的紓困,也有需求端的激勵。供給端積極改善房企資金面,而且是全方位、全渠道(包括預(yù)售資金),針對民企的融資也在全面紓困,保交樓全面提速。若資金面好轉(zhuǎn),市場對開發(fā)商層面的預(yù)期好轉(zhuǎn),開發(fā)商降價(jià)打折的預(yù)期就會緩減,房價(jià)指數(shù)下跌的狀況就會好轉(zhuǎn)。
李宇嘉進(jìn)一步表示,需求端,包括降低按揭利率,熱點(diǎn)城市啟動“認(rèn)房不認(rèn)貸”的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),鼓勵開發(fā)商降價(jià)促銷等等,也會利好開發(fā)商內(nèi)源融資,提高造血功能,也會利好價(jià)格穩(wěn)定??傊┬鑳啥巳姘l(fā)力,互相支撐,最終才能讓價(jià)格企穩(wěn)。
嚴(yán)躍進(jìn)表示,二手房市場的走勢和一手房類似,繼續(xù)要在降溫周期中深度調(diào)整,這是我們判斷二手房市場方面所需要注意的。同時從二手房的月度交易態(tài)勢看,此前幾個月一些城市二手房有一波較好的活躍行情,但后續(xù)月份類似活躍態(tài)勢有所減弱。
他建議,各地要積極宣傳二手房交易免個稅、二手房不限售等政策,以更好激活二手房交易市場。
END