(資料圖片僅供參考)

11月13日，據(jù)媒體報道，央行、銀保監(jiān)共同發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，內(nèi)容涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處等六大方面共十六條具體措施。消息發(fā)布后，地產(chǎn)股集體上漲。似乎整個行業(yè)的春天已經(jīng)來了，絕大多數(shù)房企所面臨的困難都將迎刃而解。

然而，在政策出臺后一周，再回顧A股各家地產(chǎn)公司的股價漲幅，卻可以發(fā)現(xiàn)差別懸殊，那些財務(wù)、健康穩(wěn)健且近期業(yè)績上佳的地產(chǎn)股因為獲得資本市場的追捧，能取得15%左右的漲幅，甚至更多的漲幅。而那些尚未從債務(wù)泥潭里解脫出來的公司，漲幅則只有5%。從中也可以看出投資者對利好政策的理性判斷。

股價的分化，其實也預(yù)示著未來房地產(chǎn)行業(yè)進一步分化的趨勢：那些穩(wěn)健的房企能憑借良好的基本面，能從廣義金融市場獲得更多的信任和扶持，取得更高質(zhì)量的發(fā)展；深陷債務(wù)泥潭的房企，要徹底擺脫困境，除了靠外部的幫助，更多還是取決于自身的努力。

政策：持續(xù)送暖風(fēng)

就在央行”16條”發(fā)布前的11月8日，交易商協(xié)會發(fā)文稱，在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，交易商協(xié)會繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具（即“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資，這是今年第三次推出民企增信融資的新政。

“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機構(gòu)按照市場化、法治化原則，通過擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容。

11月14日，中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

這一政策被認為可以緩解優(yōu)質(zhì)房企資金流動性壓力。

除了上述金融政策，各地還在購房門檻、購房資格、個人首套住房的按揭利率等多項政策進一步放寬，刺激房地產(chǎn)市場的消費需求。

市場：放量持續(xù)

實際上，經(jīng)過政策利好的連續(xù)釋放，市場已經(jīng)在釋放回暖信號。

根據(jù)新華財經(jīng)聯(lián)合面包財經(jīng)的統(tǒng)計，10月份，雖然銷售額TOP30房企的銷售額平均同比降幅達到33.37%，但已有7家房企10月銷售額同比增速為正，其中招商蛇口(001979)9月銷售額達249.35億元，同比增長50.71%，增速位列第一。綠城中國、首開股份(600376)在10月份銷售額同比增速轉(zhuǎn)正，分別同比上升7.66%、17.26%。

而在近期利好政策連續(xù)發(fā)布后，市場對樓市回暖的預(yù)期，進一步加強。

11月16日，安徽省六安市發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于部分樓盤撤銷備案價格的通知》，六安旭輝江來、錦繡江山、力高君逸府以及皋城山莊二期4個項目均被同意撤銷重新備案價格，恢復(fù)到上次備案價格，據(jù)所提供備案價格表格顯示，重新備案價格較上次備案價格跌幅多在10%~20%。

新房備案價格的集體回調(diào)，是市場信心恢復(fù)的標志，預(yù)示著樓市即將迎來觸底反彈。

部分民企財務(wù)：已優(yōu)于國企

開發(fā)商集體上調(diào)房價，不僅僅反映出市場信心的恢復(fù)，也透視出一些企業(yè)的財務(wù)已經(jīng)得到了改善，個別企業(yè)的現(xiàn)金充裕度甚至超過了老牌的國企、央企龍頭。

以濱江集團(002244)為例，截止3季度末，后者的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額達到30.25億元，而前一年同期只有5億元出頭。3季末的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額是同期的六倍。

同行的其他房企，如保利地產(chǎn)(600048)、萬科A、招商蛇口等經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額均較上一年同期有明顯的下滑。

根據(jù)濱江集團披露的信息，預(yù)售款大幅增加，是導(dǎo)致經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額大幅增加的主要原因，后者的預(yù)收款較年初增加了40.21%。

同樣是財務(wù)穩(wěn)健的民營企業(yè)，新城控股(601155)三季末的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額也同樣實現(xiàn)了大幅增長，后者的經(jīng)營性現(xiàn)金流入凈額達到166.5億元，而前一年同期還是凈流出8.35億元。

榮安地產(chǎn)(000517)的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額也較上一年同期增長了244.78%，達到了94.28億元的凈流入。和濱江集團一樣，現(xiàn)金流流入凈額的大幅增長，也是依靠預(yù)收款大幅增加實現(xiàn)。截止9月末，類似榮安地產(chǎn)的預(yù)收款增幅較前一年同期增加了接近20%。

難怪，經(jīng)濟學(xué)家任澤平在近期政策發(fā)布后刊文認為，民營企業(yè)的優(yōu)等生將因為政策受益，引領(lǐng)未來的樓市。房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)未來將出現(xiàn)巨大的分化。

可能也正是因為這一原因，地產(chǎn)企業(yè)的股價在過去一周也有了明顯分化。

類似濱江、新城、榮安、保利、招商等，在過去一周內(nèi)都有15%以上的價格漲幅。但同期，也有一些公司的股票漲幅只有5%左右。

股價的分化，也預(yù)示著這些企業(yè)未來的不同命運。