按建安總造價2%交存,儲存期限為8年
《管理辦法》明確,住宅物業(yè)保修金是指建設(shè)單位按照規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū)(縣、市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門交存的,作為保修期內(nèi)住宅物業(yè)質(zhì)量維修費(fèi)用保證的資金。
建設(shè)單位交存保修金的物業(yè)范圍包括新建住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與住宅物業(yè)結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)。
建設(shè)單位交存保修金的時間和標(biāo)準(zhǔn)為,物業(yè)竣工驗(yàn)收前,向物業(yè)所在地的保修金管理機(jī)構(gòu)按照物業(yè)建筑安裝總造價的2%交存。保修金的儲存期限為8年。儲存期限從物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首套房屋交付之日起計(jì)算。
“《管理辦法》的出臺,將更好地發(fā)揮保修金的保證作用,督促建設(shè)單位依法規(guī)范履行保修責(zé)任,保障物業(yè)在保修期內(nèi)的正常使用和維修,為維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益提供依據(jù)。”市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
這些情況可啟用物業(yè)保修金
《管理辦法》明確,保修請求人是業(yè)主委員會(前期物業(yè)期間為居委會或村委會,下同)和業(yè)主。當(dāng)保修請求人發(fā)現(xiàn)物業(yè)存在質(zhì)量問題時,應(yīng)當(dāng)在保修范圍和保修期限內(nèi),向保修組織實(shí)施單位提出保修請求。
在物業(yè)保修范圍和保修期限內(nèi),有下列情形之一的,可以啟動使用保修金:
1.“對認(rèn)定為符合保修規(guī)定的,自認(rèn)定之日起15日內(nèi)啟動實(shí)施維修(保修組織實(shí)施單位與保修請求人對啟動實(shí)施維修時間另有約定的除外)”實(shí)際卻未實(shí)施的;
2.除因不可抗力或者保修請求人原因外,啟動實(shí)施維修后,無正當(dāng)理由中止施工超過5日以上的;
3.建設(shè)單位不履行保修責(zé)任的;
4.因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的。
“這4條里面,第二條是新增的。因?yàn)樵趯?shí)際實(shí)施過程中,可能會出現(xiàn)個別無正當(dāng)理由中止拖延保修的情況,增加這條規(guī)定就是為了解決這一問題。”市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人說。
使用保修金的相關(guān)程序
根據(jù)《管理辦法》,業(yè)主委員會組織實(shí)施動用保修金的保修,應(yīng)按照以下程序辦理,所在地鎮(zhèn)(鄉(xiāng))人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)和監(jiān)督:
1.組織編制工程維修施工方案和預(yù)算;
2.邀請保修工程相關(guān)業(yè)主監(jiān)督施工質(zhì)量和進(jìn)度;
3.組織施工、監(jiān)理單位和相關(guān)業(yè)主進(jìn)行竣工驗(yàn)收,出具竣工驗(yàn)收合格報告;
4.組織編制工程決算書,并委托第三方專業(yè)咨詢單位審核決算,出具工程決算審核報告。
對于動用保修金數(shù)額較大的保修事項(xiàng),所在地鎮(zhèn)(鄉(xiāng))人民政府、街道辦事處可以指導(dǎo)采取競爭性方式依法選擇施工單位,并可以確定監(jiān)理單位實(shí)行施工質(zhì)量監(jiān)理。
保修工程完工后,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將相關(guān)材料報保修金管理機(jī)構(gòu)審核。保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到材料之日起5個工作日內(nèi)做出資料是否符合要求的審核。對符合要求的,應(yīng)當(dāng)在5個工作日內(nèi)向維修施工及相關(guān)實(shí)施單位支付相關(guān)費(fèi)用。
對按照《管理辦法》規(guī)定使用保修金的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自收到保修金管理機(jī)構(gòu)的保修金補(bǔ)存書面通知后15日內(nèi),足額補(bǔ)存保修金。
6種情形不納入保修范圍
同時,《管理辦法》明確了6種不屬于物業(yè)保修范圍的具體情形,而是由相關(guān)責(zé)任人依法承擔(dān)相應(yīng)的維修責(zé)任:
1.擅自改動房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置或者擅自在屋面上搭建建筑物、構(gòu)筑物以及明顯增加荷載造成結(jié)構(gòu)損傷、構(gòu)件變形或者開裂等的;
2.在外墻上鑿洞、安裝防護(hù)欄(防盜罩),或者改變原墻面結(jié)構(gòu)、封閉陽臺造成墻體滲漏水的;
3.擅自改變屋頂、露臺、衛(wèi)生間、廚房間、墻面等防水層造成其滲漏水的;
4.其他使用不當(dāng)或者違法裝修行為造成的;
5.上述4種行為衍生引發(fā)的其他情形;
6.法律規(guī)定或者質(zhì)量保修書約定的不應(yīng)納入物業(yè)保修范圍的其他情形。
保修期滿,如何退還?
“物業(yè)保修金退還一直是個老大難問題,之前退還的前提之一是‘全體業(yè)主同意’,但在實(shí)際操作中,難度相當(dāng)大。新版《管理辦法》對退還流程作了細(xì)化,按保修金存儲期屆滿90日、60日、30日,分三個階段進(jìn)行公示。同時考慮到實(shí)施中可能出現(xiàn)的情況,明確了爭議解決辦法,具有很強(qiáng)的實(shí)際指導(dǎo)意義。”市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人說。
根據(jù)《管理辦法》,建設(shè)單位應(yīng)在保修金存儲期屆滿90日前,向所在地的保修金管理機(jī)構(gòu)書面提出退還保修金申請。保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到保修金退還申請后,公布擬退還保修金預(yù)告。公示期不少于30日。
保修金存儲期屆滿60日前,鎮(zhèn)(鄉(xiāng))人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)會同所在地的區(qū)(縣、市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門,指導(dǎo)業(yè)主委員會組織業(yè)主對物業(yè)質(zhì)量進(jìn)行全面查驗(yàn)。
保修金存儲期屆滿30日前,由物業(yè)所在地的區(qū)(縣、市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門在該物業(yè)管理區(qū)域信息宣傳欄等顯著位置,向全體業(yè)主公示擬退還保修金公告,聽取業(yè)主對建設(shè)單位履行物業(yè)保修責(zé)任的意見。公示期不得少于7日。同時,明確保修金管理機(jī)構(gòu)按照相關(guān)具體規(guī)定,退還保修金本息余額。
此外,《管理辦法》還明確,允許將保修金本息余額轉(zhuǎn)入該物業(yè)管理區(qū)域?qū)m?xiàng)維修資金賬戶的幾種情況。
創(chuàng)新物業(yè)保修金交存方式
“新版《管理辦法》著力聚焦物業(yè)保修金使用難、退還難和補(bǔ)交難問題,目的是讓物業(yè)保修金真正起到督促建設(shè)單位依法履行保修責(zé)任的作用,同時,也考慮到了減輕建設(shè)單位的資金壓力的相關(guān)舉措。”市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人說。
根據(jù)《管理辦法》,區(qū)(縣、市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以探索試點(diǎn)建設(shè)單位提交見索即付的銀行保修金保函,或者保修金保險憑證等方式,創(chuàng)新保修金管理制度。鼓勵建設(shè)單位通過購買工程質(zhì)量保險的方式,履行物業(yè)的保修責(zé)任。
“下一步,我們還將會同有關(guān)部門和社會力量,試點(diǎn)創(chuàng)新建設(shè)單位提交銀行保修金保函、保修金保險保單等方式交存保修金,在保障保修責(zé)任落實(shí)的情況下,為企業(yè)減輕部分資金壓力,同時引進(jìn)金融機(jī)制的約束,多途徑破解實(shí)踐中面臨的物業(yè)保修金使用、補(bǔ)交難的問題。”該負(fù)責(zé)人說。
據(jù)介紹,目前,與新版《管理辦法》配套的《寧波市住宅物業(yè)保修金交存暫行辦法》正在征求意見,近期也將出臺。
新聞鏈接
住宅物業(yè)保修期限是怎么規(guī)定的?
根據(jù)浙江省的相關(guān)規(guī)定,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
正常使用條件下,住宅物業(yè)保修期限為:
1.屋面防水工程不低于8年;
2.有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏不低于8年;
3.供熱與供冷系統(tǒng),為2個采暖期、供冷期;
4.電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程,為2年;
5.房屋建筑的地基工程和主體結(jié)構(gòu)工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程,為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。
其中,保修期限自物業(yè)交付消費(fèi)者之日起計(jì)算。
物業(yè)保修金與物業(yè)專項(xiàng)維修資金的區(qū)別
物業(yè)保修金,指建設(shè)單位向主管部門交存的,作為保修期內(nèi)住宅物業(yè)質(zhì)量維修費(fèi)用保證的資金。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金,是指專項(xiàng)用于建筑物內(nèi)共用部位、建筑區(qū)劃內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。交存人是具有共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的住宅、非住宅的物業(yè)業(yè)主和購房人。
哪些情況下,可以將物業(yè)保修金轉(zhuǎn)為物業(yè)專項(xiàng)維修資金?
根據(jù)《管理辦法》,建設(shè)單位在保修金存儲期屆滿后,明示放棄退還權(quán)利的,保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將保修金本息余額轉(zhuǎn)入該物業(yè)管理區(qū)域?qū)m?xiàng)維修資金賬戶。建設(shè)單位未按本辦法規(guī)定的保修金退還期限內(nèi)提交退還申請,或者因解散、破產(chǎn)及其他情形,致使建設(shè)單位不存在的,物業(yè)所在地的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在門戶網(wǎng)站、該物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行公示。公示期限不得少于30日。公示期滿后,保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國家、省規(guī)定,將保修金本息余額轉(zhuǎn)入該物業(yè)管理區(qū)域?qū)m?xiàng)維修資金賬戶。法律、法規(guī)另有規(guī)定的,從其規(guī)定。(記者周科娜)