年底了，KPI、年終總結(jié)、年終獎(jiǎng)，都是“逼瘋”打工人的一道道緊箍咒。

即將過去的2021，對(duì)許多買房者、投資者來說，應(yīng)該算是無比糾結(jié)的一年。買房怕跌，不買怕漲；市場(chǎng)行情反復(fù)震蕩，各類板塊你方唱罷我登場(chǎng)；對(duì)于政策、局勢(shì)、行情，看不透，剪不斷，理還亂……

但不可否認(rèn)的是，2022將是艱難但又充滿希望的一年。

俗話說，財(cái)富密碼，全靠打聽。12月16日，第十九屆財(cái)經(jīng)風(fēng)云榜第十二屆地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會(huì)在上海圓滿落幕。90度地產(chǎn)為你打聽到了這些干貨滿滿的經(jīng)濟(jì)學(xué)家前瞻。

1、人口自由流動(dòng)，城市才有未來

2022

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧先生曾說，中國的問題97.5%可以用人口來解釋。

從城市內(nèi)部來看，中國的人口流動(dòng)會(huì)成為一個(gè)長(zhǎng)期的趨勢(shì)，也可以理解為是一個(gè)影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的慢變量。

“人口資源已經(jīng)變得越來越重要了，人口政策會(huì)影響到一切經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，商業(yè)、房地產(chǎn)等都在其中?！比A東師范大學(xué)中國現(xiàn)代城市研究中心創(chuàng)始主任，教授，上海市城市規(guī)劃委員會(huì)專家委員寧越敏表示。

上海交通大學(xué)特聘教授、中國發(fā)展研究中心主任陸銘也認(rèn)為，近幾年，各大城市正以肉眼可見的速度加快戶籍制度改革，今年以來，作為一線城市的上海，也多次調(diào)整應(yīng)屆畢業(yè)生的落戶門檻。

同樣作為生產(chǎn)要素的土地則在日前財(cái)政部引發(fā)的《支持浙江省探索創(chuàng)新打造財(cái)政推動(dòng)共同富裕省域范例的實(shí)施方案》中有了突破性的表述，其中提到，支持浙江率先建立集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市增值收益分配機(jī)制。這在陸銘看來，有著非常重大的意義，增強(qiáng)土地管理的靈活性，能夠?yàn)閮?yōu)勢(shì)地區(qū)提供更大的發(fā)展空間。

陸銘認(rèn)為，除了上述集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市之外，還可以采取閑置的商服用地向住宅用地轉(zhuǎn)換的路徑，通過多形式的土地入市，實(shí)現(xiàn)保障性住房、租賃住房的供應(yīng)，滿足不同層次的需求。

“農(nóng)民通過合理的定價(jià)，在自愿且有償?shù)幕A(chǔ)上讓渡自己建設(shè)用地的使用權(quán)、宅基地的使用權(quán)來分享收益，房企做好本職工作，提供多層次的居住產(chǎn)品，低收入階層則通過公租房解決住房問題，享受公共服務(wù)?！痹谡劶肮餐辉r(shí)，陸銘描述了這樣一個(gè)圖景。

在這樣一幅圖景中，普通人還將擁有哪些機(jī)會(huì)？陸銘強(qiáng)調(diào)，勞動(dòng)力流動(dòng)就是最大的機(jī)會(huì)。不可否認(rèn)，當(dāng)下，傳統(tǒng)體制仍存在諸多障礙，例如戶籍制度，公共服務(wù)等，在個(gè)體層面還存在思想觀念的障礙。但當(dāng)一個(gè)國家最終實(shí)現(xiàn)人口自由流動(dòng)時(shí)，流動(dòng)的過程總體上是改善福利的過程。

陸銘說，種種跡象表明城市與城市之間的屏障正在加速消失，這個(gè)過程有決策層的努力，也離不開專家學(xué)者和媒體的廣泛呼吁，但城市間的“破界”進(jìn)度仍需進(jìn)一步加快。

寧越敏也表示，要提倡人口流動(dòng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)要以更寬容的胸懷來接納邊緣地區(qū)人口的流動(dòng)，同時(shí)要帶動(dòng)外圍地區(qū)的發(fā)展，這才能夠形成城市群的認(rèn)同感和凝聚力，實(shí)現(xiàn)共同富裕的目標(biāo)。

2、得年輕人者得天下

2022

近日,自如如研究院攜手新華網(wǎng)(603888)共同調(diào)研編撰的《2021中國城市租住生活藍(lán)皮書》中指出，基于我國城鎮(zhèn)化率年平均2%的增速,在2030年我國住房租賃市場(chǎng)規(guī)模將近10萬億元,預(yù)計(jì)2030年城市住房租賃人群將突破2.6億,行業(yè)進(jìn)入發(fā)展的“黃金十年”。

租房是年輕人面對(duì)職場(chǎng)生活的第一步，也是必不可少的一步，其實(shí)租賃市場(chǎng)或許才是“得年輕人者得天下”。

香港盈立集團(tuán)董事陳嘉晟從資本市場(chǎng)角度進(jìn)行預(yù)判，認(rèn)為高端租賃確實(shí)是一個(gè)趨勢(shì)，能滿足年輕人的需求體驗(yàn)，也是房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)新的方向。

“但是企業(yè)可能也會(huì)面臨一些挑戰(zhàn)，第一個(gè)就是從核心區(qū)位拿項(xiàng)目的能力，因?yàn)楹芏嗄贻p人選擇的時(shí)候主要是看區(qū)位，然后再是品質(zhì)；第二是產(chǎn)品服務(wù)體系，現(xiàn)在是私域流量的時(shí)代，如何做到私域的裂變、變現(xiàn)，其實(shí)能夠提高整個(gè)項(xiàng)目的毛利，讓企業(yè)能夠真正長(zhǎng)期持續(xù)高增長(zhǎng)的發(fā)展下去；第三個(gè)是科技賦能的問題，年輕人都喜歡科技感，線上完成操作。如何用大數(shù)據(jù)管理、智能終端設(shè)備降低成本，提高用戶的體驗(yàn)，是整個(gè)行業(yè)需要思考的問題?！?

中國租賃性住房的結(jié)構(gòu)跟其他國家都不太一樣，我們是比較后置的發(fā)展，但是市場(chǎng)需求又特別大，怎么樣從調(diào)動(dòng)政策和金融端來共同支持業(yè)務(wù)長(zhǎng)線的發(fā)展。海通證券(600837)首席分析師鈕宇鳴進(jìn)行了分享。

“今年，政策的強(qiáng)刺激帶來重大機(jī)遇的行業(yè)，是十分難得的。政策在租賃行業(yè)里面，包括土地政策，簡(jiǎn)化審批流程，中央補(bǔ)助資金，降低稅費(fèi)和水電氣的價(jià)格，還有金融支持，政策是一個(gè)強(qiáng)大的幕后推手。所以我想，這是一個(gè)政策在幕后強(qiáng)力推動(dòng)的行業(yè)，所以是值得高度重視的一個(gè)行業(yè)?！?/p>

其實(shí)，這個(gè)行業(yè)背后的環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了變化，人口總量，人口結(jié)構(gòu)都出現(xiàn)了拐點(diǎn)，生活方式也已發(fā)生改變。

鈕宇鳴從投資機(jī)構(gòu)的角度進(jìn)行分析認(rèn)為，“像這樣的行業(yè)政策支持和人口結(jié)構(gòu)變化也支持，這肯定是一個(gè)要引起重點(diǎn)關(guān)注的行業(yè)，但是具體到某一個(gè)標(biāo)的和公司的時(shí)候一定是結(jié)構(gòu)性的，就一定是和它的城市布局和人口精準(zhǔn)定位是有關(guān)系的，它的對(duì)標(biāo)對(duì)象是怎么樣的年齡層次，是怎么樣的一個(gè)文化背景層次，還有一個(gè)就是它的區(qū)域一定是結(jié)構(gòu)性的，它不是普適性的，不是說這個(gè)行業(yè)現(xiàn)在政策強(qiáng)刺激了就是所有的公司都能投，它一定是跟著這個(gè)公司結(jié)構(gòu)的布局有關(guān)?！?/p>

3、地產(chǎn)“陰霾”還有多久？

2022

“我想這次冬天和以前的冬天不一樣，如果說以前的冬天是周期性的調(diào)整，這次是結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，長(zhǎng)趨勢(shì)的，不是冬天了，而是一個(gè)冰河期?！?

朗詩控股董事長(zhǎng)田明認(rèn)為，今年房地產(chǎn)的調(diào)整將深刻地改變中國的房地產(chǎn)行業(yè)。

確實(shí)，“房企變局”、“密集調(diào)控”、“政策底顯現(xiàn)”是2021年房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞，深入其中的開發(fā)商們，對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展的巨變應(yīng)該是體會(huì)尤其深刻。

遠(yuǎn)洋致信項(xiàng)目管理有限公司董事、總經(jīng)理田景峰認(rèn)為，實(shí)際上今天當(dāng)下所有的現(xiàn)狀起源于行業(yè)某個(gè)頭部企業(yè)爆雷，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)對(duì)自己的信貸緊縮害怕了，擔(dān)心別的企業(yè)也會(huì)步他后塵，導(dǎo)致所有按揭貸款放款時(shí)間長(zhǎng)了、也慢了。

從各地的地方政府來講，擔(dān)心交付問題，抓緊預(yù)售資金監(jiān)管；與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的供應(yīng)商和相關(guān)合作企業(yè)，擔(dān)心資金鏈斷裂，不再輕易墊資；同時(shí)，也讓普通購買房子的業(yè)主有顧慮和擔(dān)心，不敢輕易下手去買……

在11月之前，看空地產(chǎn)的陰霾，一直籠罩在行業(yè)上空。

但12月以來，中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，不斷明確房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用是無法替代的，國家始終支持房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康有序發(fā)展。田景峰分析到。

“但發(fā)展的模式會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變，房子的投機(jī)數(shù)量和投資屬性會(huì)被削弱，而居住屬性則會(huì)增強(qiáng)?！碧锞胺宸治稣J(rèn)為。

田景峰也預(yù)測(cè)道：“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別了過去能拿地就能賺錢的粗曠發(fā)展時(shí)代，隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和市場(chǎng)供需變化的影響，越來越顯示出制造業(yè)特征，未來房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)更加重視經(jīng)營管理，加大向精細(xì)化管理、產(chǎn)品力和專業(yè)服務(wù)要利潤的轉(zhuǎn)型力度，并探索新的發(fā)展模式。比如租賃住房、城市更新等等?！?/p>

經(jīng)濟(jì)學(xué)家們對(duì)房地產(chǎn)的未來發(fā)展空間及其走勢(shì)，似乎比較樂觀。

申銀萬國證券研究所首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊成長(zhǎng)認(rèn)為：“中國房地產(chǎn)從長(zhǎng)期來看最多就是消費(fèi)到了一個(gè)高峰期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展和市場(chǎng)空間以及房地產(chǎn)自身的發(fā)展，應(yīng)該說市場(chǎng)空間還是很龐大的?！?/p>

但同時(shí)他也強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)公司一定要注意風(fēng)險(xiǎn)控制。

在疫情期間由于流動(dòng)性投放帶來的金融和房地產(chǎn)繁榮，反過來講，疫情過后流動(dòng)性要回籠了，此時(shí)作用就反過來了，大家也不能簡(jiǎn)單把現(xiàn)在的房地產(chǎn)問題歸結(jié)到采取了什么政策。之所以出問題，主要還是對(duì)于這些規(guī)律的把握和市場(chǎng)的預(yù)期上，還沒有真正把它搞懂，采取合適的經(jīng)營措施和經(jīng)營策略，應(yīng)始終把風(fēng)險(xiǎn)防范作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的首要問題。“有這根弦的企業(yè)我覺得不會(huì)出太大問題，中國的房地產(chǎn)從體量到容量到結(jié)構(gòu)到升級(jí)過程，那應(yīng)該說還是前途很大的?！?/p>

今年，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨近600次的高頻率調(diào)控，由此產(chǎn)生的則是市場(chǎng)在政策解讀上存在過度解讀、誤讀的問題，市場(chǎng)雜音太大，為社會(huì)發(fā)展造成了不良預(yù)期。

非常重要的也是今年最突出的問題，就是怎樣形成政策的合理預(yù)期問題。楊成長(zhǎng)認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議特別強(qiáng)調(diào)5個(gè)正確認(rèn)識(shí)和把握，這是對(duì)今年各種市場(chǎng)雜音和擾亂市場(chǎng)預(yù)期的東西做了一次清理。

此外，楊成長(zhǎng)也提醒，房地產(chǎn)公司出現(xiàn)的問題及其經(jīng)營模式值得反思，不要在關(guān)鍵時(shí)候所有的金融機(jī)構(gòu)都要撤資、撤臺(tái)時(shí)再去做打算。