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2022年，商務(wù)、辦公、文娛等商業(yè)活動出現(xiàn)階段性停滯，商業(yè)地產(chǎn)乃至商業(yè)仍面臨較大的壓力和挑戰(zhàn)。

帶著對行業(yè)的持續(xù)探索，11月2日，2022觀點商業(yè)年會以“回歸、進化與創(chuàng)新”為主題，于上海拉開帷幕。

會上，高力國際華東區(qū)執(zhí)行董事鄭河龍發(fā)表了《商業(yè)地產(chǎn)的精細(xì)化運營》的演講。

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了野蠻增長的時代，這個時代造成了很大的陣痛，野蠻生長的后遺癥遠遠沒有結(jié)束，對商業(yè)地產(chǎn)來講造成了什么樣的結(jié)果呢？

鄭河龍認(rèn)為，首先供應(yīng)量巨大，不管是存量還是未來新增量。第二點是同質(zhì)化非常嚴(yán)重。接下來整個商業(yè)地產(chǎn)未來的重點是如何去化，如何更好的運營。從原來的競爭速度和規(guī)模，到接下來競爭運營，而且是精細(xì)化運營。

精細(xì)化運營從目標(biāo)來講，用簡單的一句話，是相對經(jīng)濟的成本下創(chuàng)造最大的項目收益，創(chuàng)造更大的項目價值。那么精細(xì)化運營的具體要素有哪些？哪些要素應(yīng)該關(guān)注的是哪些重點的環(huán)節(jié)？

鄭河龍分析到，精細(xì)化運營有八大要素，第一是長期持有。長期資本是商業(yè)地產(chǎn)可以健康發(fā)展的非常重要的前提。

第二是統(tǒng)一運營。在商辦類的項目中，統(tǒng)一的招商運營以及后期的管理非常關(guān)鍵。尤其對于商業(yè)項目來講，一個商場會需要經(jīng)過很多輪的調(diào)改，才能達成想要的效果。如果前期招商是一個團隊，后期管理是一個團隊，這對運營管理公司或者操盤手來講，每一個操盤手都有不同的資源，有自己不同的操盤方案，如果不是統(tǒng)一的團隊，會帶來很麻煩的問題。

第三是前期的精準(zhǔn)定位。在這個階段非常關(guān)鍵的是要想清楚，項目定位是什么。作為一個商業(yè)經(jīng)營者，應(yīng)該把自己的想法放一邊，更多的考量市場，市場需要什么，消費者需要什么。首先要了解周邊的消費者結(jié)構(gòu)，是什么樣的組成，什么樣的年齡端，家庭的消費力等等。另外，對標(biāo)項目要研究對標(biāo)項目的體量、定位，總體業(yè)態(tài)布局、品牌的構(gòu)成，包括租金、人流量等等。第三個，要關(guān)注未來所在區(qū)塊可能會有什么樣的供應(yīng)量出現(xiàn)，對于項目會造成什么樣的中長期的影響。

第四是招商前置。在這個時間階段要鎖定一些主力店和次主力店，確認(rèn)一些商戶的技術(shù)參數(shù)。

第五是設(shè)計深化，一個項目從前期定位到設(shè)計、招商到建設(shè)的過程中，始終是一個非常動態(tài)的過程。

第六是成本平衡控制。什么是成本平衡，鄭河龍認(rèn)為有兩個方面的平衡。一個是項目定位和成本控制之間的平衡；一個是短期采購成本跟中長期運營成本之間的平衡。

第七是開業(yè)之后的運營管理。應(yīng)該對商家進行各類的運營支持，比如動線的不斷優(yōu)化，各種的推廣活動組織，另外根據(jù)商家在運營過程中的參數(shù)進行一些調(diào)改。

最后則是智慧平臺，這是在商業(yè)領(lǐng)域非常關(guān)鍵的工具。運營過程中運用智慧化平臺進行科學(xué)的統(tǒng)計精準(zhǔn)分析，尤其是針對消費者的一些分析統(tǒng)計，非常關(guān)鍵。