(相關(guān)資料圖)

用了三年時(shí)間（2020年-2022年），48家上市物企的在管面積總值由35.04億㎡增長(zhǎng)至62.63億㎡，實(shí)現(xiàn)了近翻倍式的增長(zhǎng)，復(fù)合增長(zhǎng)率為33.69%。

但物企規(guī)模進(jìn)一步增加的另一面，卻是凈增量收窄，增速顯著下降。

近日，中物智庫(kù)、中物研究院在其發(fā)布的《2023中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)上市物企測(cè)評(píng)研究報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱‘報(bào)告’）中指出，2022年，44家上市物企合約面積為83.88億㎡，增速放緩至13.94%，凈增10.26億㎡，合約在管比下降至1.49倍。同時(shí)，48家上市物企在管面積凈增量9.94億㎡，較上年減少43.73%。

在2022年年報(bào)季，受到來自包括房地產(chǎn)下行在內(nèi)的多重壓力下，幾乎每家物業(yè)公司都在其年報(bào)中陳述了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的艱辛和行業(yè)分化的加劇。碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長(zhǎng)江也曾表示，“2022年是碧桂園服務(wù)歷史上最困難的一年”。

截至年報(bào)季結(jié)束，恒大物業(yè)、奧園健康、康橋悅生活、佳源服務(wù)、鑫苑服務(wù)、彩生活、力高健康生活等7家物企年報(bào)難產(chǎn)，而這些企業(yè)的股票也已經(jīng)停牌。

01

近六成物企在虧損

上述《報(bào)告》指出，2022年年內(nèi)，披露業(yè)績(jī)的55家上市物企，營(yíng)業(yè)收入達(dá)2472.23億元，較上年同期增長(zhǎng)19.38%，增速放緩。

港股上市物企年報(bào)顯示，碧桂園服務(wù)以466.66億元的營(yíng)收坐上頭把交椅，萬物云和雅生活服務(wù)則分別以339.62億元和173.49億元營(yíng)收，位列第二、第三。

A股上市物企中，招商積余的龍頭地位較為穩(wěn)固，以130.24億元營(yíng)收遙遙領(lǐng)先。

但從盈利能力上看，2022年，受市場(chǎng)環(huán)境及商譽(yù)減值、信用資產(chǎn)虧損計(jì)提影響，近六成物企凈利潤(rùn)同比負(fù)增長(zhǎng)，凈利潤(rùn)高增速時(shí)代不再。《報(bào)告》指出，2022年，上市物企凈利潤(rùn)均值為2.76億元，同比下滑42.79%；毛利均值為9.78億元，同比下滑0.25%。

其中，華潤(rùn)萬象生活、碧桂園服務(wù)和雅生活服務(wù)凈利潤(rùn)超過20億元，位列行業(yè)前列。萬物云、中海物業(yè)和保利物業(yè)凈利潤(rùn)也均超過10億元。

《報(bào)告》指出，2022年物業(yè)行業(yè)盈利能力全面下滑，55家上市物企毛利率較上年同期減少4.20個(gè)百分點(diǎn)至21.36%，凈利率折半降至6.03%。

另外，金科服務(wù)、燁星集團(tuán)、正榮服務(wù)、世茂服務(wù)、時(shí)代鄰里和融創(chuàng)服務(wù)等6家企業(yè)因營(yíng)收賬款減值等導(dǎo)致公司由盈轉(zhuǎn)虧。

02

兩大巨頭誕生

從中物智庫(kù)、中物研究院的《報(bào)告》中，我們發(fā)現(xiàn)，2022年的物業(yè)行業(yè)格局進(jìn)一步分化。

整體來看，2022年，上市物企在管面積均值1.30億m2，中位數(shù)5153.95億m2。在管面積大于均值的企業(yè)有14家，超過2億m2陣營(yíng)增至8家,最大最小在管面積最大差值達(dá)455.50倍。

此外，在管面積前十的企業(yè)規(guī)?？傊颠_(dá)40.57億㎡，在上市物企中總規(guī)模占比超六成（64.77%），與上年基本持平，前十企業(yè)市場(chǎng)份額持續(xù)提升至10.96%。

在披露在管面積的48家物企中，在管面積位于第一梯隊(duì)的企業(yè)有碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、招商積余、華潤(rùn)萬象生活、世茂服務(wù)、金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、合景悠活以及旭輝永升服務(wù)。

其中，碧桂園服務(wù)在管面積達(dá)8.69億m2，以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)遙遙領(lǐng)先于其他企業(yè)，在行業(yè)中脫穎而出。

萬物云雖未披露最新數(shù)據(jù)，但據(jù)其此前披露的截至2022年3月30日數(shù)據(jù)顯示，在管面積為8.06億m，以及2022基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入及拓展表現(xiàn)等，推測(cè)其體量與碧桂園服務(wù)相差不大。

由此，碧桂園服務(wù)和萬物云以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)力壓其他物企，行業(yè)也正式形成了兩大巨頭引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的態(tài)勢(shì)和格局。

此外，《報(bào)告》特同步揭曉了“2023中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)上市物企20強(qiáng)”。榜單顯示，碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)位居前三。

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